Налетай, подешевело

Покупай, когда дешево, продавай, когда дорого – главное правило инвестора. С этой точки зрения сегодня можно присмотреться к недвижимости. Впрочем, квадратные метры в России традиционно являются самым распространенным инструментом для инвестиций, позволяющим если не приумножить, то хотя бы сохранить средства.

Налетай, подешевело

Руководитель по PR компании Business Events (организатор выставки «СтройГород Новосибирск») Александр Астахов отмечает, что формально сейчас покупатели квартир в новостройках не «инвесторы», а потребители, поэтому имеет смысл говорить о мотивации к сделке. Инвестиционные мотивы условно делятся на «инвестиционно-спекулятивные» и «инвестиционно-сберегательные».

astahov«Если потребители с инвестиционно-спекулятивной мотивацией практически не оказывают влияние на спрос последние пару лет, то потребители со смешанной мотивацией, инвестиционно-сберегательной, остались. В их среде приемлемым считается любой не отрицательный рост цены, ориентируются на надежность застройщика», – поясняет Александр Астахов.

Сохранить семейный капитал

Времена, когда на недвижимости легко можно было заработать, давно прошли. В последнее время это, скорее, способ сохранения денег. Даже если купить готовую квартиру и сдать ее в аренду, то доход будет не выше банковского, считает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.

«Скорее, это способ сохранения денег. И в принципе любое массовое жилье для этой цели годится. Но нужно помнить, что жилье – низколиквидный актив: если надо будет срочно "вытащить" деньги обратно, это может и не получиться. Все будет зависеть от конъюнктуры рынка», – отмечает Елена Ермолаева.

Руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон считает, что, покупая жилье на стадии котлована, сегодня можно сэкономить до 20 %, но далеко не при каждой сделке. «Дело в том, что цена квартир в новостройках и стоимость в новых уже готовых домах сейчас очень часто бывают сопоставимы. Такая картина складывается, поскольку в готовом доме остается много непроданных квартир», – поясняет эксперт.

Эти квартиры «давят» на среднерыночную цену, сохраняя ее достаточно стабильной. Так, по данным RID Analytics, в феврале 2018 года средняя цена предложения составила на первичном рынке Новосибирска 60,6 тыс. руб. за м2.

По данным агентства недвижимости «Жилфонд», по итогам февраля 2018 года средние удельные цены на квартиры в новостройках Новосибирска за месяц выросли на 0,65 % – до уровня 56,71 тыс. руб. за м2. Для сравнения, по данным Росстата, инфляция в РФ в феврале 2018 года составила 0,2 %, т.е. квадратный метр в новостройке, хотя и растет очень и очень медленно, но все же темп роста выше инфляции. Как минимум это позволит сохранить средства, вложенные в жилье.

По прогнозам агентства недвижимости «Жилфонд» в 2018 году инвесторы со спекулятивно-инвестиционной мотивацией еще не вернутся, но со сберегательно-инвестиционной мотивацией начинают опять присматриваться к рынку недвижимости.

И приумножить

Вспомним еще раз правило инвестора: «покупай, когда дешево, продавай, когда дорого». Квадратные метры в новостройках сейчас стоят дешево, но при этом цена не падает. Например, в сентябре 2017 года в среднем по городу «квадрат» новостройки стоил 53,63 тыс. руб. за м2 («Жилфонд»). Сейчас – 56,71 тыс. руб. Как отметили в «Жилфонде», средняя стоимость жилой недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке, плавно снижалась последние три года. Сейчас период падения цен завершен. Кроме того, эксперты считают, что цена жилья может начать расти в обозримом периоде.

Аналитики «Жилфонда» внимательно следят за ситуацией на рынке недвижимости. Они фиксировали, как стагнировали цены в 2013 году, после чего скачкообразно выросли цены в 2014 году, как цены снижались в 2015 и 2016 годах. В 2017 году, несмотря на исчезновение прежнего объема спекулятивного спроса, спрос на квартиры в новостройках для личного потребления сохраняется на достаточном уровне. На протяжении 2017 года, так же, как и в 2016 году, средние удельные цены на рынке новостроек и спрос на квартиры периодически опускались на отметку ниже 54 тыс. руб. за «квадрат» и восстанавливались на уровне 55–56 тыс. руб. к концу года.

«Но, что важно для покупателей квартир, на длительном отрезке времени видно: даже после периода снижения цены стабилизируются на более высоком уровне, чем до кризиса. Эта особенность недвижимости в таких динамичных городах, как Новосибирск, имеет огромное позитивное значение и для тех, кто покупает квартиры для личного проживания, так и для тех, кто решил сохранить свои накопления не на банковском депозите, а в более надежном инструменте сбережений – вложив деньги в квартиры, например, арендные, чтобы помимо сбережения недвижимость приносила текущий доход. С точки зрения долгосрочных вложений наиболее безопасна недвижимость на вторичном рынке», – уверен Григорий Якобсон. Впрочем, к вторичному рынку относятся и квартиры в сданных новостройках – и новые, и без риска.

«Повышение стоимости поддерживается увеличением уровня спроса и снижением ипотечных ставок на приобретение квартир в новостройках. Благодаря снижению ставок покупка жилья стала доступной для тех граждан, кому раньше этого не позволял сделать уровень заработка. Ипотеку сейчас берут даже те, кто раньше был сторонником аренды. Ведь взять ипотеку зачастую выгоднее, чем снимать квартиру. Размер ежемесячной арендной платы сопоставим с суммой обязательного ежемесячного платежа, а иногда даже и превышает ее. Доступность ипотеки влияет на спрос – его уровень повышается, а если повышается спрос, то растет и стоимость», – говорит Григорий Якобсон.

По словам Елены Ермолаевой, чем более доступны кредиты, тем больше покупателей выходят на рынок жилья. И тем быстрее растет цена на жилье.

«Скорее всего, существенного роста цен в ближайшие годы мы не увидим, разве что будут снижены проценты по ипотеке, что может вновь "разогреть" рынок жилья», – считает Елена Ермолаева.

А снижение ставки по ипотеке уже происходит, и ожидается в дальнейшем. Президент России Владимир Путин заявил в ходе оглашения послания Федеральному собранию, что ставки по ипотеке в стране необходимо снижать и дальше до 7–8 %.

yakobsonСовет эксперта

Григорий Якобсон, «Жилфонд»: «Если вы хотите сделать долгосрочную инвестицию в недвижимость, то сделать это нужно в ликвидные варианты. Объект должен находиться в популярном микрорайоне с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью».

Другой фактор, который способен повлиять на динамику цен на жилье, – это поправки к федеральному закону № 214-ФЗ, которые вступят в силу с 1 июля.

«Новые правила однозначно ухудшают жизнь строительным компаниям, поэтому должныповысить цены на жилье. Насколько сильно и когда – сказать сложно. Проблемав том, что эти поправки, которые должны вроде бы защитить покупателейжилья, могут, наоборот, привести к росту числа долгостроев и брошенных объектов, поскольку те, кто не успеет завершить объекты в ближайшиегод-два, не смогут вести работу. Кроме того, поправки приведут к ростумонополизации на рынке, что в долгосрочной перспективе всегда плохо», – рассуждает Елена Ермолаева.

По мнению Григория Якобсона, предстоящее изменение схемы финансирования строительства новых объектов может сократить количество одновременно строящихся домов, что еще сильнее повлияет на баланс спроса и предложения на рынке новостроек и может привести к повышению стоимости.

«Это беспокоит потребителей, которые планируют покупать квартиры в конце этого года и в следующем году – к этому времени цены уже могут вырасти», – считает эксперт.

По данным агентства недвижимости «Жилфонд», в ближайшие два-три года новосибирцы столкнутся с сокращением объема новых предложений из-за отмены долевого строительства. Изменения, связанные с отменой финансирования по договорам долевого участия, начнут отражаться на рынке новостроек уже к концу 2018 года.

ermolaevaСовет эксперта

Елена Ермолаева, RID Analytics: «Заработать можно лишь в том случае, если купить квартиру на «ценовом дне» во время кризиса, чтобы потом продать, когда цена вырастет.

Доходность

Вложения в новостройки уже не дают доходности в 25–30 %, которая наблюдалась четыре года назад. Поэтому в какой-то момент инвесторы предпочли банковские депозиты. Но сейчас вслед за ключевой ставкой снижаются не только проценты по ипотечным кредитам, но и по вкладам в банках.

Как рассказала Елена Ермолаева, обычно инвесторы на рынке недвижимости рассматривают проекты с доходностью от 12 % и выше.

«Конечно, чем выше, тем лучше, однако доходный объект никто не будет продавать дешево. Исключение – дистресс-активы, когда собственнику срочно необходимы деньги, и он готов давать существенные скидки. Такие активы появляются в кризис, и есть инвесторы, которые как раз на них и ориентированы», – поясняет эксперт.

tablica

Существует точка зрения, что сейчас недвижимость стала менее привлекательной для инвестирования, поскольку цены на новостройки на котловане и в готовом доме могут различаться не так уж сильно. Но это если горизонт планирования инвестиций составляет несколько ближайших лет. В более долгосрочной перспективе квадратные метры сохраняют свою привлекательность.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное