Алексей Струков: «Модель доходных домов интересна как гражданам, так и бизнесу, и государству»

Развитие рынка арендного жилья – одно из перспективных направлений жилищного строительства. Программа по строительству жилья в Новосибирской области появилась одной из первых в России, и уже в декабре 2011 года планируется сдать первый дом. О том, почему была сделана ставка именно на арендное жилье, и как будет реализовываться программа в ближайшие годы на пресс-конференции в ГТРК «Новосибирск» рассказал Алексей Струков, министр экономического развития Новосибирской области.

Алексей Струков: «Модель доходных домов интересна как гражданам, так и бизнесу, и государству»

Алексей Николаевич, в Новосибирской области реализуется пилотный проект строительства доходных домов. В чем ноу-хау этого проекта?

Создаваемая модель будет интересна как государству и бизнесу, так и физическим лицам, в этом ее уникальность. Создавая рынок коммерческого найма жилья, мы создаем цивилизованные арендные отношения, в чем заинтересованы как физические, так и юридические лица и, конечно, государство. До 30 % от общего количества работающего населения по нашим расчетам могли бы обслуживать ипотечный кредит, но не берут его по различным причинам, в том числе и по причине отсутствия первоначального взноса. И рынок коммерческого найма жилья призван решить именно эту проблему. Во-вторых, создавая рынок цивилизованного коммерческого найма, государство тем самым легализует получаемые здесь доходы, часть из которых поступит в бюджет в виде налогов. Один квадратный метр жилья генерирует налоговый поток 500 руб. в год.

Что касается строительного бизнеса, то строительство жилья для коммерческого найма позволяет создавать дополнительный спрос для стройиндустрии в целом. Предлагая коммерческий найм, мы повышаем платежеспособный спрос на продукцию строительной отрасли.

Здесь впервые будет использоваться ипотека юридического лица, т. е. застройщик, построив жилье, полностью его благоустраивает, меблирует и сдает в найм. Но при этом чтобы вернуть собственные средства, вложенные в их возведение, и продолжать деятельность. Застройщик закладывает эти дома и получает до 70 % ипотечного кредита, фактически возобновляя свои оборотные средства. Кредит же будет обслуживаться за счет получаемого дохода от сдачи такого жилья в найм.

И, конечно, такая модель очень привлекательна для корпоративного нанимателя, для предприятия, которое заинтересовано в создании комфортных условий для своих работников. Мы предоставляем бизнесу инструмент, при помощи которого он может обеспечить своих сотрудников жильем, что тем более привлекательно, учитывая возможности развития модели, о которых я рассказывал. На примере строящихся в п. Ложки доходных домов эта модель будет отработана и предложена на рынок в качестве готового продукта.

Строительство двух трехэтажных домов общим количеством в 130 квартир в поселке Ложки в 7 км от Академгородка было начато 9 июля этого года.

В настоящее время завершается строительство третьего этажа первого дома и второго этажа второго дома, строятся коммуникации. Функции застройщика проекта общей стоимостью порядка 220 млн руб. выполняет Новосибирское агентство ипотечного кредитования. Планируется, что жильцы получат ключи от новых квартир под новый год – сдача жилья намечена на 31 декабря 2011 года.

На кого он рассчитано – такое жилье?

Рынок арендного жилья ориентирован на те 30 % трудоспособного населения, которые по определенным причинам не могут или не хотят приобретать жилье в собственность. Это люди, которые имеют ежемесячный доход от 13,8 до 25 тыс. руб. Они способны взять и обслуживать кредит, но пока этого не сделали по разным причинам.

Опираясь на опыт, который был в России до 1917 года, и на современный опыт развитых стран, можно сделать вывод, что рынок арендного жилья занимает от 30 до 60 % жилья в мире. В России сейчас существует около 5 % жилья, официально сдаваемого в наем, в основном, это корпоративное жилье. К 2015 году основная часть людей, которая нуждается в улучшении условий проживаний и может взять ипотечный кредит, это уже сделают. А как быть с остальными? Как эту проблему решать? И здесь как раз может помочь арендное жилье. Так мы пришли к необходимости создания механизма строительства доходных домов.

И на сегодняшний день в Новосибирской области уже строится два дома, на которых он апробируется в рыночных условиях.

Если мы создадим такое предложение для людей, которые стоят перед выбором: взять ипотечный кредит на приобретение жилья или снимать квартиру, и при условии что ставка найма ниже, чем ипотечные выплаты, то многие предпочтут найм. И это будет долгосрочный договор, официальный, с понятными условиями. А этот факт уже начинает работать на реальный рынок ценообразования стоимости жилья для продажи. Это нормальный цивилизованный рыночный механизм.

Это означает, что квартира со временем перейдет в собственность нанимателя?

Нет, мы пока затронули только первый, на мой взгляд, очень важный аспект этой проблемы – развития рынка коммерческого найма – в дальнейшем он получит развитие. Сейчас мы создаем ипотечный продукт для юридического лица.

Любой застройщик может построить жилье и сдать его в найм, при этом фактически сохранив свои деньги до 70 % в обороте своей компании. Как я уже отмечал, ему потребуется вложить 30 % собственных средств, а 70 % он может взять в кредит. Средства на обслуживание кредита будут получены от сдачи в найм жилья. По окончании срока кредита застройщик становится собственником жилья.

Но самый главный момент – и это будет следующая итерация в разработке модели – ипотека без первоначального взноса для физических лиц. Смысл таков: если квартира, которую вы берете в коммерческий найм, вас устраивает, то вы платите ставку найма, в которую уже заложена доля для накопления первоначального взноса. Таким образом, через 2–3 года наниматель может накопить необходимый первоначальный взнос и выкупить квартиру, оформив ипотечный кредит. И этот механизм также вполне может работать. Следующий возможный этап – это так называемая обратная ипотека. Когда собственником квартиры является юридическое лицо, наниматель платит рыночную ставку, и через несколько лет наниматель становится собственником этого жилья (похоже на кооперативную схему по выплате своего пая). Но это последующие этапы. Сейчас нам нужно отработать первый механизм – ипотеку для юридических лиц – застройщиков.

Сколько будут платить граждане за аренду жилья? И какой будет ставка кредита для застройщика?

Ставка определяется из сложившейся средней цены аренды в районе, где будет сдаваться такое жилье в найм. К примеру, сегодня снять однокомнатную квартиру без мебели в Новосибирске стоит в среднем 16 тыс. руб. В спальных районах – немного выше, если это жилье в новом доме – еще выше. В той модели, которую мы апробируем в Академгородке, мы предлагаем ставку коммерческого найма за однокомнатную квартиру 12,5 тыс. руб. Заметьте, что это полностью меблированная квартира, с кухней, бытовой техникой, шкафами, кроватями и т. д. При этом для сотрудников СО РАН и сотрудников резидентов Технопарка, на которых рассчитаны дома в Ложке, арендная ставка однокомнатной квартиры составит 6–7 тыс. руб. в месяц.

По нашим расчетам, из 12,5 тыс. руб. примерно 8,5 тыс. будет уходить на обслуживание кредита, а остальное – это налоги и содержание здания, извлечение прибыли предусматривается на минимальном уровне. Таким образом, застройщик с самого начала избежит убытков.

Необходимо учитывать и социальную функцию таких проектов. В коммерческом найме могут использоваться схемы предоставления в наем жилья на льготных условиях – прежде всего для специалистов бюджетной сферы, а также предприятий, решающих вопросы мотивации ценных специалистов за счет датирования или субсидирования части расходов граждан на оплату ставки найма. Что касается конкретно данного пилотного проекта в районе п. Ложок, мы ориентируемся в первую очередь на потребности сотрудников резидентов Технопарка и молодых ученых.

Как вы оцениваете емкость рынка коммерческого найма?

По предварительному анализу, потенциальный спрос на найм коммерческого жилья на рыночных условиях по области сегодня может составить не менее 700 тыс. м2. С началом работы на рынке механизма коммерческого найма и ипотеки юридического жилья этот объем может быть удовлетворен примерно за пять лет, то есть при сдаче в среднем по 140 тыс. м2 в год, а это порядка 10 % от общего объема вводимого жилья ежегодно, или в денежном выражении это означает привлечение в стройиндустрию дополнительных инвестиций на сумму не менее 4,5 млрд рублей в год.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com