Собственно сам факт принятия закона ни для кого из заинтересованных лиц, и в первую очередь застройщиков, не явился неожиданностью: законопроект уже прошел два чтения в Госдуме. Сюрпризом стало то, что за один день текст законопроекта два раза изменился до неузнаваемости. Так, 18 июля был опубликован второй правительственный вариант законопроекта, но вечером того же дня на сайте Госдумы его сменил доработанный законопроект. Формулировка «доработанный» не в полной мере отражает масштаб поправок, внесенных в документ накануне третьего чтения.

По словам председателя Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, который, если верить сайту Госдумы, является автором большинства принятых поправок, при рассмотрении законопроекта было получено огромное количество поправок, практически все фракции дали свои предложения. «Весь этот массив был переработан в комитете. Предложения поступали к нам в разных формулировках, и мы сформулировали на их основе общую идею. Так что, хоть я и являюсь автором большинства поправок, помимо этого при работе над документом были учтены поправки очень многих депутатов, предложения и пожелания наших граждан, экспертов и, разумеется, Правительства – поскольку мы активно совместно работали со специалистами АИЖК и Минстроя. Было очень бурное и одновременно весьма скрупулезное обсуждение этих поправок на Комитете, в нем участвовало очень много депутатов, экспертов», – рассказал Николай Николаев в интервью порталу «Единый реестр застройщиков».

Также Николай Николаев отметил, что новеллы кардинально меняют подходы к застройщику и защищают граждан. «Я прекрасно понимаю, что некоторому количеству застройщиков могут не понравиться такие новации, но это как раз характеризует рынок. Те застройщики, которые прозрачны, надежны, смогут попасть в эту систему. А иные работать с деньгами наших граждан, конечно же, не должны», – заявил председатель комитета Госдумы.

О чем речь?

Компенсационный Фонд долевого строительства

Закон устанавливает фиксированный размер взносов в компенсационный фонд на уровне 1,2 % от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Размер взноса может быть изменен не чаще одного раза в год и только путем внесения изменения в соответствующий федеральный закон. По словам главы Минстроя России Михаила Меня, создание фонда коренным образом поменяет ситуацию на рынке долевого строительства. «Застройщики поймут выгоду работы с фондом, а люди с большей уверенностью будут инвестировать средства в строительство жилья в рамках договоров долевого участия», – уверен министр.

Государственный фонд долевого строительства заменит собой механизм страхования ответственности застройщиков и защитит права дольщиков по новым объектам жилищного строительства. Причем в отличие от системы страхования ДДУ, деятельность фонда будет в том числе направлена на финансирование достройки объекта. При подготовке законопроекта ко второму чтению были учтены все замечания депутатов Госдумы РФ. В частности, предусмотрено преобразование фонда в публично-правовую компанию, что обеспечивает дополнительную прозрачность деятельности фонда – контроль и аудит со стороны Счетной палаты РФ, проведение закупок в соответствии с требованиями закона о закупках.

В документе также содержатся положения о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов.

По данным Минстроя, Фонд защиты дольщиков начнет работать в ноябре 2017 года.

Дополнительные требования к застройщикам

Пройдемся непосредственно по пунктам закона.

1. Организационно-правовая форма. Если сейчас осуществлять строительство жилья с привлечением средств дольщиков могут ФГУПы, МУПы, учреждения, фонды, казенные предприятия, некоммерческие организации, то после вступления закона в силу – только хозяйственные общества.

2. Опыт строительства. Обязательным становится наличие опыта – не менее трех лет участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика.

3. Наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. м² многоквартирных домов. Очевидно, по замыслу авторов законопроекта, именно столько должна была построить компания за три предшествующих года.

4. Наличие в наименовании слов «специализированный застройщик».

5. Обязательность наличия экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве. До сих пор при малоэтажном строительстве наличие экспертизы было необязательным.

6. Наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10 % от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке. Иными словами, застройщик должен зарезервировать в банке 10 % от сметной стоимости строительства. И это помимо взносов в компенсационный фонд.

7. Отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство.

8. Отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций.

9. Обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не должны превышать 1 % от стоимости строительства.

10. Отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством.

Но и это еще не все. Закон вводит дополнительные требования к деятельности застройщика. Некоторые из них – революционные, чтобы не сказать шизофренические.

1. Запрещается одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство. Авторы законопроекта считают, что это положение позволит реализовать механизм проектных компаний, когда застройщик создает такую компанию и обеспечивает ее необходимыми денежными средствами для строительства одного объекта. Согласно документу, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства при условии, если строительство одного или нескольких многоквартирных домов осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

2. Счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном банке (специально уполномоченном).

3. Административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.) не могут превышать 10 % от стоимости строительства.

4. Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30 % стоимости строительства.

5. Введен запрет на осуществление иных видов деятельности; привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство; выпуск ценных бумаг, кроме акций; приобретение ценных бумаг; совершение сделок, не связанных со строительством; создание юридических лиц; участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе коммерческих и некоммерческих организаций.

6. По каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.).

Также в законе заменяются требования к уставному капиталу на требования к собственным средствам в сумме не менее 10 % от стоимости строительства, указанной в проектной декларации.

Кроме того, на официальном сайте застройщика необходимо размещать в полном объеме бухгалтерскую отчетность, промежуточную бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение. В единой информационной системе жилищного строительства застройщик размещает ту же обязательную к размещению информацию, что и на официальном сайте застройщика.

Закон содержит дополнительные требования к кадрам застройщика. Руководитель, главный бухгалтер и иные контролирующие деятельность застройщика лица не могут иметь отдельные виды судимости, иметь не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами).

Закону еще предстоит пройти утверждение в Совете Федерации и подписание президентом РФ. В случае его окончательного утверждения он вступит в силу с 1 июля 2018 года.