Вперед, к проектному финансированию

Переход от долевого строительства к проектному финансированию обретает реальные черты. Уже открыты первые эскроу-счета, заключаются сделки по проектному финансированию строительства жилья. А с 1 июля 2019 года участие банков в процессе долевого строительства станет обязательным. «Всё о новостройках» посмотрел, как готовятся к работе в новых условиях новосибирские банки.

Вперед, к проектному финансированию

С 1 июля 2019 года в Российской Федерации вводится запрет на привлечение застройщиками в жилищное строительство средств дольщиков иным способом, кроме как через счета эскроу. Этот запрет будет касаться только вновь выводимых в продажу многоквартирных домов. В среднем в России ежедневно начинается привлечение средств дольщиков в 20 многоквартирных домах с совокупным количеством квартир около 3,5 тыс. Такой объем с 1 июля 2019 года ежедневно будет прирастать для покрытия обслуживанием через счета эскроу. Соответственно, перед банками и застройщиками стоит задача в максимально короткие сроки отработать новую технологию.

Заместитель управляющего Новосибирским отделением ПАО Сбербанк Алексей Кузнецов рассказал, что Сбербанк входит в число уполномоченных банков, имеющих право работать со счетами эскроу при долевом строительстве. Причем интерес со стороны застройщиков большой, и переговоры активно ведутся.

kuznetcov«Более того, мы уже активно их открываем в рамках первых сделок проектного финансирования со счетами эскроу», – отметил представитель банка.

Согласно разъяснениям Минстроя РФ застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, обязаны были до 1 сентября 2018 года открыть расчетный счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство. Реквизиты расчетного счета должны быть указаны в проектной декларации. Можно использовать в этих целях и расчетные счета, открытые ранее. Кроме того, если разрешение получено до 1 июля 2018 года, но на 1 июля 2019 года дом не будет введен в эксплуатацию и ни один ДДУ не зарегистрирован, то в дальнейшем средства дольщиков можно будет привлекать только с использованием механизма эскроу. «Надо отметить, что Сбербанк уже несколько лет кредитует строительство многоквартирных домов под проектное финансирование», – говорит Алексей Кузнецов.

В Новосибирском отделении Сбербанка уже открыто более 120 спецсчетов, инфраструктура для кредитования застройщиков сформирована давно, работает большой штат строительных экспертов. Это означает, что опыт взаимодействия с застройщиками у крупнейшего банка страны есть. И не случайно первая сделка с применением счета эскроу была заключена именно Сбербанком. В августе министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев даже заявил, что работать с застройщиками через эскроу-счета пока полностью готов только Сбербанк. И оказался неправ.

В начале сентября банк «Российский капитал» выдал первый кредит по правилам проектного финансирования. Многоквартирный дом в Нижнем Новгороде от застройщика «ПрофАльянс» будет возведен с использованием механизма счетов эскроу, а предоставленный заем со средней ставкой 6 % годовых обеспечитполное покрытие расходов на строительство.

dergaleva«В настоящее время банк полностью готов к выполнению своих ключевых задач: реализации государственных инициатив, направленных на повышение качества и доступности жилья для граждан», – подтверждает руководитель ЦИК ФАКБ «Российский капитал» (АО) Новосибирский Римма Дергилева.

Для финансирования строительных проектов в банке создана вся необходимая инфраструктура. Около 100 млрд руб. заявок от застройщиков на проектное финансирование в настоящее время находится в работе служб банка, есть первые сделки.

Готов к реализации практики применения специализированных счетов и Райффайзенбанк. И несколько новосибирских застройщиков уже открыли эскроу-счета в банке.

yarygova«До тех пор пока у застройщиков остается возможность финансирования строительства жилья напрямую за счет средств дольщиков, данный продукт может быть ограниченно востребован рынком», – считает начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка Ирина Ярыгова.

Вот как прокомментировали готовность работать по новой схеме в пресс-службе банка ВТБ: «К моменту запуска продукта в части открытия эскроу-счетов физическим лицам мы планируем запустить пилот по проектному финансированию жилищного строительства с учетом новых требований законодательства. В целом в рамках проектного финансирования мы имеем все возможности для кредитования экономически интересных проектов не только в жилищном строительстве, но и в других отраслях. Таких, как горно-добывающая, нефтехимическая промышленность, портовая и аэропортовая инфраструктуры, а также проекты в сфере государственно-частного партнерства».

Требования к застройщикам

Для открытия специальных счетов застройщика особых требований к застройщику не предъявляется. Однако при оценке возможности предоставления проектного финансирования Сбербанк проводит комплексный анализ деятельности застройщика и компаний группы, а также полноценно оценивается финансируемый проект.

Из основных параметров, которые оценивает банк: опыт застройщика; опыт подрядчиков, которые будут привлечены на проект; опыт команды, реализующей проект; отсутствие негативной информации в отношении участников проекта; привлекательность проекта и его концепции; достаточность денежных потоков для строительства и полного исполнения обязательств как перед дольщиками, так и перед банком.

В банке «Российский капитал» о требованиях к застройщикам рассказали более подробно. Заемщиком может выступать специальная проектная компания, не ведущая побочной деятельности и имеющая достаточный опыт – не менее 3 лет, в течение которых построено более 10 тыс. м2. При этом за 5 лет реализовано не менее двух аналогичных проектов «с нуля». Необходимо наличие оформленных земельных отношений на срок реализации проекта и отсутствие обязательства по кредитам, ссудам, поручительствам кроме целевых займов, а также иные обязательства, не связанные с основной деятельностью застройщика не должны превышать 1 % от проектной стоимости строительства. Имущество застройщика не должно использоваться для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика. Важными аргументами являются положительная репутация, отсутствие налоговых недоимок и существенных исков.

Параметры кредита для застройщиков

В новой схеме финансирования жилищного строительства застройщик уже не сможет пользоваться «бесплатными» деньгами дольщиков. Эти средства будут храниться на специальных счетах. Чтобы пополнить оборотные средства строительных компаний, в схему включены банки, которые будут кредитовать строителей. Один из главных вопросов – на каких условиях?

По словам Алексея Кузнецова, Сбербанк уже разработал продукты для застройщиков в рамках новых подходов к финансированию проектов по строительству жилых домов. Ключевые параметры: доля собственных средств застройщика в проекте не менее 15 % с учетом оценочной стоимости земельного участка под строительство; срок финансирования до 5–7 лет в зависимости от параметров проекта; обеспечением выступает сам проект, поручительство конечных бенефициаров бизнеса.

Банк «Российский капитал» предлагает следующие условия финансирования:

  • Лимит кредитования – от 300 млн руб.;
  • Срок кредитования – до 5 лет;
  • Цель кредитования – оплата расходов на строительство, а также иных согласованных расходов застройщика на инвестиционной фазе;
  • Процентная ставка – средневзвешенная в зависимости от объема средства на счетах эскроу;
  • Гибкий график погашения;
  • Обеспечение ограничено периметром проекта.

Другие банки пока параметры новых продуктов не раскрывают. Скорее всего, они находятся на стадии доработки. Возможно, вносить коррективы придется всем банкам. Уже сейчас звучат предложения разрешить застройщикам снимать деньги со счетов эскроу – поэтапное, по мере возведения жилых объектов. Глава Минстроя Владимир Якушев заявил, что с пониманием относится к желанию застройщиков предоставить им право снятия средств с эскроу-счетов в процессе строительства и находится в дискуссии по этому вопросу с Банком России.

Напомним, что с критикой новой схемы финансирования жилищных проектов уже выступили всероссийский бизнес-омбудсмен Борис Титов и министр экономического развития РФ Максим Орешкин. В частности, глава Минэкономразвития признает, что у банковской системы России наблюдается дефицит средств, необходимых для того, чтобы полностью заменить средства дольщиков в фондировании жилищного строительства.

Согласно прогнозам Минэкономразвития России, в ближайшие 6 лет инвестиции в российскую экономику ежегодно должны увеличиваться на 6,1 %, включая жилищное строительство, а рынок ипотеки – развиваться по нарастающей.

oreshkin«У нас прямое привлечение средств населения, которое составляет сейчас несколько триллионов рублей, должно заместиться банковским кредитованием, а весь банковский портфель сейчас – это 1,5 трлн руб. У нас изменения, к которым, по моему мнению, банковская система сейчас не готова», – констатировал министр.

Действительно, по расчетам депутатов Госдумы, для ввода 120 млн м2 жилья в ближайшие 6 лет понадобится 2 трлн руб. свободных средств и ставка по ипотеке меньше 8 %

Выходом из ситуации могут стать государственные гарантии. Недавно стало известно, что Минстрой, Минфин, Банк России и ДОМ.РФ разрабатывают схему поддержки банков, которые будут кредитовать застройщиков. Кстати, генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник рассказал, что корпорация совместно с Министерством финансов России работает над предложениями по уменьшению стоимости проектного финансирования.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное