Счет эскроу: новый способ покупки жилья

Поправки в закон о долевом строительстве обязывают застройщиков с 1 сентября 2018 года финансировать жилищное строительство исключительно через специальные счета в банках. «Всё о новостройках» посмотрел, как проходит сделка по новым правилам и есть ли у механизма слабые звенья.

Счет эскроу: новый способ покупки жилья

Начнем с истории вопроса. По данным Минстроя России, количество обманутых дольщиков в стране на 1 января 2016 года превысило 80 тыс. Для повышения защиты прав граждан – участников долевого строительства внесены изменения в законодательство об участии в долевом строительстве. Так, 3 июля 2016 года был принят закон, разработанный Минстроем России, которым установлены дополнительные требования к застройщикам, введен механизм внесения средств граждан на специальные эскроу-счета, предусмотрено создание компенсационного фонда долевого строительства. Закон вступил в силу с 1 января 2017 года.

Законом, в частности, урегулированы механизмы банковского проектного финансирования строительства с открытием счетов эскроу для размещения средств участников долевого строительства. Эти положения вступили в силу с 1 июля 2017 года.

Также в 2017 году президент России Владимир Путин поручит Правительству разработать поэтапный – рассчитанный на 3 года – план отказа от долевого строительства в пользу проектного финансирования. По мнению Минстроя России, при поэтапном переходе от долевого строительства к проектному финансированию альтернативным механизмом привлечения средств граждан для застройщиков смогут стать счета эскроу. А с 1 июля 2019 года в Российской Федерации вводится запрет на привлечение застройщиками в жилищное строительство средств дольщиков иным способом, кроме как через счета эскроу. Этот запрет будет касаться только вновь выводимых в продажу многоквартирных домов.

Как это работает?

Механизм, предусматривающий использование счетов эскроу, на первый взгляд, выглядит достаточно понятно. Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, предусмотренные договором. Таким условием будет являться передача квартиры собственнику по акту приемки-передачи или государственная регистрация права собственности, например. Доказательством выполнения обязательств строительной компании или девелопера может служить выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Также в договоре указывается срок такой передачи. Банк отслеживает выполнение этих условий как независимый посредник.

С помощью договора эскроу можно передавать не только деньги, но также ценные бумаги и любое движимое имущество. При этом посредником может быть не только банк, но и нотариус.

Важно, что договор по приобретению квартиры становится не двухсторонним: застройщик-покупатель, а трехсторонним, т. е. банк участвует в договоре наравне с другими сторонами.

Общая схема выглядит так:

  1. покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре, или, если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру;
  2. продавец выполняет условия договора и передает банку соответствующие документы;
  3. банк дает продавцу доступ к счету и либо выдает деньги, либо перечисляет их на другой счет по желанию продавца.

Предусмотрен законом и случай, если в установленный договором срок сделка не проходит, т. е. продавец не предоставляет банку документы о выполнении своих обязательств. В такой ситуации банк закрывает счет, а средства возвращает покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но обычно банк берет за это дополнительную комиссию.

Преимущества механизма счетов эскроу очевидны: защищенность покупателя, поскольку средства на счете до момента завершения действия договора принадлежат тому, кто их внес, т. е. покупателю, а не банку или застройщику. Поэтому проблем с возвратом вложенных средств возникнуть не должно. Продавец точно уверен, что получит деньги после выполнения своих обязательств. Кроме того, хранить деньги на спецсчете гораздо более безопасно.

Также обычно банки не взимают плату за открытие и ведение счетов эскроу, если покупатель оформляет в том же банке ипотеку или другой жилищный кредит. Деньги на таком счете попадают в систему страхования вкладов, т. е. их сохранность в случае банкротства, отзыва лицензии и других неприятностей у финансовой организации гарантируется государством. Причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн руб. По другим счетам – только 1,4 млн руб.

Слабые звенья

За внешней простотой и прозрачностью таких сделок кроется несколько проблемных моментов.

Пока не все банки открывают счета эскроу, этот инструмент относительно новый. Гражданский кодекс регламентировал все детали его использования только в июне 2017 года. А к банкам-участникам предъявляются строгие требования. В августе 2018 года глава Минстроя Владимир Якушев заявил, что полностью готов работать и работает с эскроу-счетами со строительными компаниями только Сбербанк, остальные банки готовятся к переходу. Кстати, именно Сбербанк провел первую в стране сделку с использованием счета эскроу в долевом строительстве. Однако в октябре стало известно, что требования к банкам по осуществлению банковского сопровождения могут быть смягчены. Минстрой России, совместно с Минфином России и Центральным Банком РФ, прорабатывают решение по смягчению требований к кредитному рейтингу банков, готовых осуществлять банковское сопровождение застройщиков в долевом строительстве. Это позволит расширить количество кредитных организаций, в первую очередь, крупных региональных, у которых есть компетенция по осуществлению проектного финансирования жилищного строительства. В случае принятия соответствующего решения банковское сопровождение смогут осуществлять банки, имеющие кредитный рейтинг не ниже уровня «BBB- (RU)» по национальной рейтинговой шкале рейтингового агентства Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство (АКРА) или уровня «ruBBB-» по национальной рейтинговой шкале рейтингового агентства Акционерное общество «Рейтинговое Агентство «Эксперт РА».

Банк России ежемесячно размещает перечень банков, уполномоченных осуществлять деятельность по банковскому сопровождению застройщиков и работу по счетам эскроу на своем официальном сайте.

К минусам новой схемы можно отнести и то, что принятые законодательные новеллы не предусматривают начисления процентов на средства, размещенные на счетах эскроу. Независимо от времени депонирования, а строительство дома может продолжаться 2–3 года, дольщик получит ровно такую же сумму, которую заплатил при заключении ДДУ. Это означает, что фактически, с учетом инфляции, покупатель квартиры даже потеряет.

Далее, предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 млн руб. Но этот максимум действует только в случае, если покупатель использовал счет эскроу для покупки недвижимости. Госгарантия на максимальную сумму действует ограниченный период: начиная с даты, когда документы для регистрации сделки поступили в Росреестр, и до истечения 3 рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Если проблемы у банка возникнут позже, а деньги все еще остаются на счете, предусмотрен стандартный лимит страховой выплаты – 1,4 млн руб. Соответственно, если планируется покупка на сумму более 10 млн руб., нужно открыть несколько счетов эскроу. И в любом случае тщательно выбирать банк.

Еще один непростой момент. Сейчас при помощи ипотечных кредитов проходит до 70 % продаж в новостройках. В случае ипотеки на счете эскроу будут размещаться как собственные средства покупателя – первоначальный взнос, так и сумма кредита, которую внесет банк. Дом строится, а покупатель-заемщик в это время вносит аннутитетные платежи по ипотеке. Но если договор расторгается по какой-либо причине, то покупатель получает свои средства плюс сумму кредита, которая уже погашена. Компенсации выплаченных процентов в этом случае не предусмотрено.

Далее, пока в законодательстве слабо проработан механизм приемки квартиры. Например, могут быть расхождения по площади в большую или меньшую сторону, что вызывает необходимость либо внесения дополнительных средств дольщиком, либо, напротив, возврат средств застройщиком. И до этого момента счет эскроу будет закрыт.

Пока использование счетов эскроу – дело добровольное, но в следующем году станет обязательным при покупке строящегося жилья. Массовое использование этого механизма позволит выявить все недостатки. Надеемся, что и оперативно устранить.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное