Эскроу-счет: утром деньги – вечером стулья

Эскроу – это текущий счет, который банк открывает клиенту для размещения средств с условием их блокировки. То есть владелец счета не может совершать никаких операций, пока не выполнит обязательства, для реализации которых и были размещены деньги. В свою очередь банк, в котором был оформлен счет эскроу, гарантирует наличие неснижаемого остатка средств, а также их выплату в оговоренные сроки и при соблюдении определенных условий. Если одна из сторон нарушает свои обязательства, банк возвращает деньги клиенту.

Эскроу-счет: утром деньги – вечером стулья

Термин «эскроу» возник в США, там же получил наиболее широкое развитие. Дело в том, что в Америке распространен институт ипотеки, и законодателю необходимо было выработать механизм по защите сторон этого вида сделок. Американцы активно используют эскроу в рамках института ипотеки и сегодня. Причем он создается отдельно от основного ипотечного счета, на него вносятся средства для выплат по определенным обязательствам, связанным с ипотекой, обычно это налоги на недвижимость и страховка. Обязанность эскроу-агента в данном случае – следить за тем, чтобы средства со счета использовались только для оплаты по установленным целям. Во многих случаях при оформлении ипотеки открытие счета эскроу обязательно, так как это гарантирует кредитору то, что лицо, взявшее ипотеку, не попытается избежать выплаты налога.

Сегодня в России 56 банков имеют право открывать счета эскроу для дольщиков.

Где применяются эскроу-счета

Но эскроу – это не только недвижимость. К услугам эскроу-компаний часто прибегают при передаче таких видов собственности, как, например, веб-сайты или целые бизнесы, а также при купле-продаже вещей на интернет-аукционах, например, платформе eBay.

В Великобритании счета эскроу чаще всего используются при передаче предметов частной собственности. Агент удерживает часть суммы, уплачиваемой клиентом, на счете эскроу в качестве депозита и передает по завершению операции.

Другими распространенными примерами использования эскроу-счетов в мировой практике являются покупка подержанных машин. Деньги переводятся со счета продавцу только после того, как пройдет оговоренный гарантийный период. Эскроу-счета также применяют для обеспечения оплаты строительных работ, при котором деньги переводятся после надлежащего выполнения определенного этапа или всей задачи целиком.

Говоря об использовании эскроу в мировой практике, необходимо упомянуть такой вид этой конструкции, как интернет-эскроу. Он появился вместе с образованием первых интернет-аукционов и зарождением торговли в сети, служил одним из основных гарантов доверия между пользователями. Интернет эскроу работает по той же схеме, что и традиционный эскроу: одна из сторон сделки передает денежные средства под контроль независимой и лицензированной для данного вида деятельности третьей стороны, чтобы обеспечить защиту при проведении операции как продавцу, так и покупателю. Когда обе стороны подтверждают, что сделка прошла в соответствии с оговоренными условиями, эскроу-агент осуществляет передачу денег. Если во время любого этапа проведения сделки между сторонами возникают разногласия, стороны переходят к процессу разрешения спора. Результат урегулирования разногласий решает дальнейшую судьбу денег на счете. В связи с активным развитием интернет-торговли традиционные эскроу-компании постепенно начинают вытесняться более дешевыми и простыми в использовании интернет сервисами. Но, несмотря на удобство и дешевизну этих сервисов, их появление повлекло за собой рождение некоторых мошеннических схем. Известны случаи, когда преступники создавали сайты-двойники, выдавали себя за лицензированного эскроу-агента и присваивали деньги, переведенные им обманутыми клиентами.

Опыт Дубая

Все застройщики недвижимости, занимающиеся продажей объектов незавершенного строительства в Дубае и получающие платежи от покупателей до завершения строительства, обязаны соблюдать закон эскроу. Причем при использовании счета эскроу здесь взяли за основу англо-саксонскую практику, когда девелопер может начать принимать деньги от населения, от инвесторов, только построив объект на 20 %. То есть ему нужно иметь собственные деньги и на покупку земли, и начало стройки. Отслеживается это специальной государственной комиссией: застройщик передает документы, инспектор выезжает на место, чтобы увидеть, что объект выстроен на 20 % . Только после этого дается разрешение привлекать деньги на счет. Когда разница между изначально вложенными 20 % от стоимости строительства объекта и тем, что построено, превышает 50 %, то эти 30 % застройщик может снимать со счета и использовать для продолжения строительства объекта. К концу строительства 20 % средств клиентов, остаются на счетах. Это подстраховывает власти: если какой-то из девелоперов будет неаккуратен, обанкротится, то 20 % от стоимости строительства достаточно для того, чтобы достроить объект, привлечь другого девелопера, предпринять те или иные действия.

Последнее нововведение, принятое властями эмирата, продиктовано тем, что рынок Дубая сейчас перегрет, объектов строят слишком много, поэтому принято решение во избежание кризиса перепроизводства, что застройщик может привлекать средства только после того, как построено 50 % объекта.

Кто обслуживает счета?

Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты. Такой счет очень удобен для совершения сделок, например, с недвижимостью. Продавец договаривается с покупателем обо всех деталях сделки и об условиях, при которых она будет успешно завершена. На этом этапе между ними может существовать обоснованное недоверие, так как речь идет о довольно крупной сумме, а все знакомы с историями о мошенниках. Упростить этот вопрос как раз поможет эскроу-счет. Покупатель положит на него оговоренную сумму. Счет в любой момент может проверить любая из сторон, но вот снимет деньги продавец только после того, как будут подписаны все надлежащие документы. Следит за соблюдением всех договоренностей банк.

Таким образом, эскроу-счет – универсальный инструмент, имеющий большую популярность по всему миру и выполняющий самые разные практические функции: от привычной купли-продажи недвижимости до обеспечения безопасности и надежности интернет-торговли. Относительно мировой практики сфера применения данной конструкции в Российской Федерации все еще остается довольно узкой.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное