Действие закона № 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года, когда закон вступил в силу.

Практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом № 214-ФЗ, хотя стало сложнее использовать иные схемы. По сути, договоры, не предусмотренные законом, оказываются фактически «притянутыми» для оформления отношений по привлечению денежных средств для долевого строительства. И хотя ДДУ получили распространение не во всех регионах одинаково, в целом закон № 214-ФЗ свою задачу выполнил. После его введения в Новосибирской области, которая является одним из лидеров по количеству заключенных договоров долевого участия в строительстве, не зафиксировано двойных продаж. Это связано прежде всего с тем, что упомянутый закон установил значительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

B законе № 214-ФЗ четко прописано, что застройщиком может выступать только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые имеют земельный участок на праве собственности или на праве аренды, a также установлено, что объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) может быть передан участнику долевого строительства только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В соответствии с законом привлечь денежные средства участников долевого строительства объектов недвижимости организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок для строительства. В случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещении убытков. Также законом определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре.

Таким образом, закон № 214-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает более прозрачной и доступной для участников долевого строительства информацию о строительном объекте, а также усиливает защиту прав дольщиков.

Начиная с 2005 года, когда закон вступил в силу, количество зарегистрированных в Новосибирской области договоров долевого участия постоянно росло. Так, в 2005 году было зарегистрировано всего 59 таких договоров, но уже в следующем – 2006 году – 1 844. В последующие годы количество договоров долевого участия, которые регистрировались в регионе, возрастало в разы. Например, в 2008-м оно достигло 19 796, а в 2013-м увеличилось до 37 908. Но рекордным стал прошлый, 2014 год когда, по данным Управления Росреестра по Новосибирской области, было зарегистрировано 55,5 тыс. ДДУ.

За девять месяцев 2015 года в области зарегистрировано более 28,8 тыс. договоров долевого участия, в Сибирском федеральном округе – 66,8 тыс., в целом по России – 492,5 тыс. По количеству зарегистрированных договоров долевого участия Сибирский федеральный округ занимает четвертое место в Российской Федерации после Центрального, Приволжского и Северо-Западного федеральный округов. В Сибирском федеральном округе Новосибирская область является лидером по регистрации договоров долевого участия на протяжении уже нескольких лет. В текущем году 43 % всех договоров долевого участия в строительстве, зарегистрированных в Сибирском федеральном округе, пришлись на Новосибирскую область. Среди всех российских регионов Новосибирская область на третьем месте, первое и второе места – у Московской области и Краснодарского края соответственно.

Тем не менее, по информации руководителя Управления Росреестра по Новосибирской области Светланы Рягузовой, в 2015 году общее количество зарегистрированных в регионе договоров долевого участия снизилось на 15 %. Причиной стало не только общее ухудшение экономической ситуации, падение доходов населения и, как следствие, объемов продаж на строительном рынке, но и новые требования закона, вступившие в силу с 1 октября текущего года. Однако, как считают в Управлении Росреестра по региону, в Новосибирской области существует взаимопонимание между всеми участниками рынка и властями. Именно это помогло предотвратить остановку регистрации ДДУ, как это случилось в некоторых российских регионах. Сейчас застройщики и власти совместно ищут решение по выходу из сложившейся ситуации.

Договор долевого участия в строительстве по прежнему остается основным документом, удостоверяющим покупку жилья на стадии строительства.