Приватизация

Ребенок до 18 лет в обязательном порядке участвует в приватизации квартиры по месту своей постоянной регистрации. Взрослые могут написать отказ от участия в приватизации, но вот ребенок обязан в ней участвовать.

Чтобы обойти это требование закона родители перед приватизацией квартиры снимают своего ребенка с регистрации и прописывают его, например, к своим родственникам. В этом случае приватизация пройдет уже без участия несовершеннолетнего ребенка. Но если сделка проводится без участия ребенка, Росреестр запрашивает дополнительные данные по квартире.

Разрешение на приватизацию без ребенка может быть получено, если ребенок уже имеет жилую недвижимость в собственности, например, долю в другой квартире, или прописан в другой квартире, в приватизации которой он может поучаствовать.

Продажа и покупка квартиры с детьми

Если ребенок является одним из собственников жилья, то органы опеки и попечительства выдают разрешение на проведение сделки. Если же несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, то разрешение не требуется. Детей выписывают на основании снятия с регистрационного учета родителей.
Обычно проблем с выдачей разрешения со стороны органов опеки не возникает, если после сделки у ребенка улучшаются жилищные условия, например, приобретается квартира большей площади или коттедж, у него появляется собственная комната и т. п. В этом случае чиновники рассматривают вопрос продажи квартиры родителями ребенка параллельно с вопросом покупки нового, улучшенного жилья, ими будет проводиться экспертиза документов, на основе которых и будет впоследствии выдано разрешение. Если новая квартира меньше старой, придется увеличить долю ребенка в ней.

В органы опеки и попечительства необходимо предоставить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру + копии с них, технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт + копии с них, выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, ксерокопии паспортов родителей (первая страница + прописка). Те же самые документы необходимо собрать и на покупаемую квартиру.

По правилам в новом жилье количество квадратных метров должно соответствовать старой квартире или же быть большим. Но органы опеки должны разбираться с каждым случаем индивидуально. Например, были случаи, когда давалось разрешение на продажу квартиры с последующим приобретением меньшей, когда деньги потребовались на лечение ребенка. Или одобрена сделка по продаже квартиры в городе и приобретению дома в деревне, поскольку у ребенка диагностирована бронхиальная астма. В таких случаях необходимо представить документы и справки, подтверждающие заболевание ребенка, стоимость лечения или операции и т. д.

Но такие случаи, к счастью, редки. В большинстве же случаев при продаже одной квартиры приобретается другая, дом или коттедж. И если взрослые жильцы могут выписаться и жить без прописки до покупки нового жилья, то ребенка необходимо сразу зарегистрировать в другом жилье – пригодном для жизни и отвечающем санитарно-техническим нормам, иначе паспортный стол откажет в выписке.

Таким образом, до заключения договора купли-продажи необходимо прописать ребенка по новому месту жительства. При этом согласно ст. 20 ГК РФ, «местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет … признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов». То есть сначала надо найти место прописки хотя бы для одного из родителей, а потом регистрировать несовершеннолетнего. Разрешение органов опеки потребуется и в случае обмена или дарения жилья.

Нужно учитывать, что малолетними в соответствии с законом являются дети до 14 лет, за них вправе действовать законные представители – родители или лица, назначенные опекунами по решению суда. Дети, достигшие 14 лет, считаются несовершеннолетними, но уже имеют паспорт и в сделках действуют самостоятельно, с согласия родителей (опекунов) или законных представителей. Иными словами, за детей до 14 лет документы подписывают родители, причем оба, даже если они в разводе.

Существуют ситуации, когда приобретение новой квартиры в момент продажи старой не обязательно. Например, если семья продает квартиру и уезжает на ПМЖ за границу, органы опеки могут дать согласие на продажу без условия встречной покупки, при предоставлении соответствующего пакета документов из ОВИРа.
Таким образом, сделка не должна ущемлять права ребенка. Площадь новой квартиры должна быть не менее продаваемой. Сделки по отчуждению и приобретению жилья должны быть одновременными, с совместной регистрацией обоих договоров на продаваемый и покупаемый объекты. Либо, если ребенок только прописан в продаваемом жилье, то можно до продажи зарегистрировать его у родственников.

Ипотека

Защита прав несовершеннолетних детей на жилье российским законодательством накладывает некоторые ограничения и на возможности ипотечного кредитования. Так, ипотечные банки не берут в залог недвижимость, принадлежащую несовершеннолетним детям. То есть, если предполагается взять ипотечный кредит под залог уже имеющегося жилья, то собственником этого жилья (его доли) не должен быть несовершеннолетний ребенок. Также проблематично использовать имеющееся жилье в качестве первоначального взноса, если собственником является ребенок или даже если он просто в нем прописан.

В таком случае банк может отказать заявителю в выдаче кредита. Органы опеки и попечительства следят за тем, чтобы несовершеннолетний ребенок не утратил безвозвратно свою собственность, а смысл залога как раз сводится к тому, что кредитная организация в случае дефолта заемщика может его реализовать. Если банк примет в качестве залога по ипотеке жилье, один из собственников которого – ребенок, то при необходимости продать данный объект недвижимости будет практически невозможно. Следовательно, кредитная организация оказывается не застрахованной от финансовых рисков.

Выходов из данной ситуации несколько. Во-первых, можно найти банк, который согласится выдать ипотеку на данных условиях. Лучше обратиться в банки, работающие по стандартам АИЖК, или к региональному оператору – НОАИК. Во-вторых, можно предложить в качестве залога банку другую недвижимость, где нет доли несовершеннолетнего, если семья обладает таковой. Либо выделить ребенку долю в квартире родственников, например, бабушки или дедушки.

До обращения в органы опеки заемщику необходимо получить предварительное решение банка о возможности получения ипотеки, найти покупателя на продаваемую квартиру и подыскать жилье, которое будет приобретаться.

Определенные сложности могут возникнуть на этапе оформления сделки. Процедура, предшествующая регистрации ипотеки, делится на два этапа: заключение договора купли-продажи и выделение доли ребенку и подписание договора ипотеки о передаче квартиры в залог банку.

Получается, что продавец квартиры обязан сначала выделить долю несовершеннолетнему, и лишь после прохождения второго этапа получить деньги за квартиру. Непросто найти продавца, идущего на такой риск, поэтому данный вид ипотечных сделок считается одним из самых сложных.

Присутствие несовершеннолетних детей в сделке с недвижимостью требует повышенного внимания. Поэтому если принято решение не только приватизировать, продать жилье, в котором прописан несовершеннолетний ребенок, или взять ипотечный кредит под его залог, необходимо подготовить пакет документов для органов опеки и попечительства и учитывать, что получение разрешения на сделку займет определенное время.

Благодарность - pravocompany.ru