Блиц-опрос: Эксперты рынка недвижимости

Уходящий 2018 год стал непростым для строительной отрасли. «Всё о новостройках» предложил новосибирским экспертам по недвижимости ответить на вопросы, касающиеся ситуации на рынке и его перспектив.

Блиц-опрос: Эксперты рынка недвижимости

1. Жилье. Как вы оцениваете ситуацию на рынке новостроек? Каков, на ваш взгляд, будет объем падения ввода жилья в 2018 году? Что происходит с ценами и объемами продаж? Хорошо это или плохо для новосибирского рынка жилья? Какие наиболее яркие тенденции текущего года вы могли бы выделить? Ваш прогноз на 2019 год.

2. Коммерческая недвижимость. Какие тренды стали определяющими для КН в 2018 году? В каких сегментах зафиксирована положительная динамика? В каких продолжается падение или стагнация? Какие факторы сильнее всего влияют на динамику рынка? Ваш прогноз на 2019 год.

ermolaevaЕлена Ермолаева, директор компании RID Analytics

1. На рынке новостроек мы наблюдаем ситуацию, когда негативный прогноз ситуации стимулирует спрос и рост цен. После того как стало известно об изменениях в законодательстве, которые не позволят привлекать средства дольщиков, зазвучали прогнозы о сокращении объемов строительства и росте цен на строящееся жилье на 10–40 %. В результате число покупателей на рынке выросло, как и цены. За 10 месяцев 2018 года прирост цен составил 8 %.

Что касается объема ввода жилья в этом году, то, возможно, цифра будет такая же, как в 2017-м, или выше – по крайней мере объем продаж строительных компаний позволяет ускорить процессы строительства. Так, по данным нашей компании, за первые три квартала этого года было продано на 5,5 % больше квартир, чем за тот же период прошлого года.

В 2019 году число новостроек будет высоким, поскольку строительные компании накануне изменений успели получить много разрешений на строительство. На фоне роста конкуренции рост цен замедлится – тем более что экономическими показателями он не поддержан. Доходы населения снижаются, в будущем году снижение продолжится и ускорится. Так что если не будет новых ипотечных программ, то ситуация будет ближе к стагнации, чем к росту.

2. На рынке коммерческой недвижимости ситуация достаточно спокойная. Цены на объекты, предлагаемые к продаже, продолжают снижаться. Арендные ставки, наоборот, немного растут, но темпы роста ниже, чем уровень инфляции.

Если судить по цифрам, то в сегменте офисной недвижимости ситуация лучше, чем на рынке торговых и производственно-складских объектах. Доля свободных помещений в бизнес-центрах находится на уровне 5–6 %, что является хорошим показателем – спрос превышает предложение. Впрочем, распределены свободные площади неравномерно – есть бизнес-центры, где до половины помещений не занято. И есть успешные объекты, в которых занято все.

Средние ставки аренды по свободным помещениям в октябре 2018 года составили для офисов 571 руб. за 1 м2 в месяц, для производственно-складских помещений – 248 руб., для торговых – 774 руб.

Сроки экспозиции и по аренде, и по продаже продолжают расти. На рынке аренды дольше всего приходится искать арендаторов для производственно-складских объектов – порядка 7–8 месяцев.

В 2019 году на рынке коммерческой недвижимости будут преобладать сделки, связанные с оптимизацией – по уровню ставок, размеру помещений, а также с территориальной точки зрения. Доступность некоторых территорий неуклонно снижается – так, в ряде удаленных районов идет активное строительство жилья, что перегружает магистрали. Соответственно, кто-то будет переезжать из этих районов за город или на менее загруженные направления.

Вместе с тем будут развиваться бизнесы, связанные с дешевыми продуктами питания и товарами первой необходимости. Соответственно, они будут предъявлять небольшой спрос на покупку и аренду коммерческой недвижимости во всех сегментах – офисном, индустриальном, торговом.

markovМаксим Марков, ГК «ЁЛКА девелопмент»

1. Многие застройщики покидают этот рынок. Падение ввода жилья в квадратных метрах составило 8 %, в квартирах 37 %. Это связано с изменениями законодательства, так как они накладывают определенные обязательства по прозрачности ведения сделок. Начала сокращаться норма прибыли в жилищном секторе, поэтому из него уходят неэффективные застройщики, которые не умели работать с рисками. Сейчас время smart-девелоперов на рынке жилья. Время тех, кто будет умно пользоваться ресурсами и осознавать, что плохих локаций не бывает.

Падение ввода жилья в регионе составило 8 %, больше, чем в целом по стране, на 6 %. Ввод жилья в квартирах обрушился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 37 %. Но есть и хорошие новости: в сентябре 2018 года Росреестр зарегистрировал 3 241 сделку – это рекордный показатель сделок с новостройками после 2016 года. Хочется отметить, что запуск нового строительства в Новосибирске опережает объемы и темпы более чем на 50 % по сравнению с прошлым годом.

Мы переживаем небывалый рост цен на жилье, а также увеличение количества ипотечных займов. Ввод жилья падает, но цены на него растут. Застройщики, оставшиеся на рынке, запускают новые проекты, так как они понимают работу рынка в нынешних условиях. Для рынка это однозначно положительный результат. Происходящее означает, что на рынке останутся застройщики, ориентированные на потребителя, поскольку требования потребителей будут расти.

Наиболее яркой тенденцией можно назвать падение ввода жилья. Особенно хочется отметить падение ввода в квартирах. Это означает, что квартиры становятся большей площади, более комфортного класса. В Новосибирске стало больше «последних» квартир – тех, что покупают на всю жизнь. Объем потенциальных сделок, которые начали появляться на рынке, резко сократился. Но что касается квартир, сданных и непроданных в прошлом периоде, они также начинают вымываться с рынка. Соответственно, мы можем ощутить в будущем дефицит предложений. Застройщики, видя высокий спрос, стараются перекрыть этот дефицит, но уже более качественным продуктом. Конкуренция однозначно усилилась, и выживать на рынке будут только самые конкурентоспособные застройщики.

Прогноз на 2019 год: показаний к снижению стоимости жилья на данный момент нет. Цены будут только расти. Строиться будет более качественное жилье.

2. В секторе коммерческой и офисной недвижимости наблюдается состояние стагнации. Тот парк площадей, что сейчас есть на рынке, считается сбалансированным для Новосибирска.

Самым большим объектом коммерческой недвижимости считается комплекс 8 тыс. м2. Девелопер достраивал его полностью под арендаторов, которые претендовали на объект, учитывая их пожелания. Именно такое отношение позволило девелоперу сдать столь масштабный объект.

С другой стороны, девелопер со строящимся объектом более 100 тыс. м2 так и не нашел своих арендаторов. Торгово-развлекательный центр «Европейский», оснащенный двухуровневой подземной автостоянкой на 1,2 тыс. машино-мест, уже 10 лет строится на пересечении трех крупных транспортных магистралей города Новосибирска. Ни одного договора аренды еще не подписано. Сроки сдачи постоянно переносятся. Связано это с тем, что желания возможных арендаторов не находят отклик у девелопера. Возможно, девелопер все же пойдет на трансформацию формирования своего ТРЦ, чтобы он стал более привлекательным для потенциальных арендаторов.

Рынок индивидуальной и складской недвижимости является тихой гаванью рынка. Ничего не строится. Арендная ставка и стоимость квадратного метра стабильно растут. Новые игроки не выходят на рынок.

В связи с тем что у девелоперов есть ощущение по наполнению площадями секторов и коммерческой недвижимости в больших форматах, то там мы не видим ничего, даже строительства. Какие-то мелкие объекты строятся небольшими блоками: магазины «у дома», офисы. Рынок наполняется, но у всех есть ощущение, что больших объемов рынок не переработает, если ввод коммерческой недвижимости будет таким, как раньше – по несколько бизнес-центров в год и по одному крупному торговому центру в три года. Именно такое состояние позволяет показывать на рынках офисной и торговой недвижимости небольшую стабильную динамику. Что касается цен, то движения вниз не ожидается. В секторе индустриальной и складской недвижимости продолжается уверенный рост. Поскольку парк складских площадей всегда увеличивает уровень качества, цены в моменты кризисных фаз как-то корректировались, стоимость аренды падала, а стоимость покупки складских площадей никогда не подвергалась давлению. Спрос на торговую и офисную недвижимость имеет стабильный небольшой рост, а на складскую – стабильный постоянный рост.

Поскольку наша страна очень централизованная с точки зрения управления и экономики, здесь все будет зависеть от макроэкономических факторов. Развитие экономики следует ожидать только в следующем случае: если ЦБ РФ снизит ключевую ставку, что понизит ставку банковского кредитования, а также будет наращивать денежную массу. Тогда мы увидим рост доходов населения выше, чем уровень инфляции. Сейчас же перед нами только попытки регулирования ипотечной ставки и банковского кредитования в виде докладов и заявлений. Мы являемся заложниками действительности. Если экономика будет динамично приходить в себя, то все сектора будут развиваться.

Показаний к изменениям на рынке коммерческой недвижимости после введения ТРЦ «Европейский» не ожидается. Есть вероятность, что арендодатель будет снижать ставки от безысходности, но значительных изменений это не вызовет. Ожидается возможное перемещение арендаторов, но это нельзя назвать переделом рынка аренды.

Одним из знаковых проектов является строительство многофункциональной ледовой арены в рамках подготовки к чемпионату мира по хоккею среди молодежных команд в 2023 году. Этот объект станет ядром, около которого будет развиваться городская инфраструктура: строительство станции метро «Спортивная», организация парковки, строительство новых дорог (5,6 км), реконструкция дамбы Октябрьского моста (расширение до шести полос) и площади Лыщинского, будут построены парк и набережная. Проект является продолжением более ранней версии под названием «Сибирские Лужники», разработка которого началась еще в Советском Союзе.

Помимо инфраструктуры, изменения коснутся и транспортного парка, который должен закономерно расшириться, а также в этом районе будут возводиться жилые комплексы, наподобие олимпийской деревни. В планах стоит постройка малых стадионов для того, чтобы команды имели возможность тренироваться. Строительство ледовой арены является ключевым проектом, вокруг которого будут сосредоточены спорт, культура, развитие инфраструктуры и недвижимости.

nikolaevСергей Николаев, аналитик рынка недвижимости

1. За 10 месяцев 2018 года было продано на 10 тыс. квартир больше, чем построено. Спрос превысил предложение. Но при малозаметном падении ввода жилья в целом на 9 % за три квартала многоквартирное строительство рухнуло на 32 %. В текущем году сдано 484,9 тыс. м2 против 713,1 годом раньше. Это привело к росту цен у надежных застройщиков на 10–12 %. У региона есть запас в виде 74 уже частично заселенных домов от компании «ДИСКУС» на ул. Бронной, это 490 тыс. м2. Однако подавляющая часть квартир в этих домах продана. Статистические показатели улучшить можно, а реально выбор новостроек невысокий. На 7–9 месяцев увеличилось и время ожидания ввода дома после покупки, если в сентябре 2017 года был приличный выбор квартир в сданных домах, то сегодня это единичные варианты. В 2019 году застройщики выставят на продажу 35–40 тыс. квартир, при этом предложение сместится в сторону жилья класса комфорт+ и выше. Цены продолжат рост.

2. В этом году, как и в 2019-м, самыми востребованными будут небольшие и средних размеров коммерческие площади внутри крупных строящихся жилых комплексов, где есть уверенность, что между вашей кофейней или магазином не впихнут ларек с аналогичным ассортиментом. Есть перспективы у производственно-складского сегмента, торговых и офисных площадей в целом в Новосибирске избыток.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное