Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…»

Киев – город с тысячелетней историей, точная дата основания которого не известна, так же, как и точное происхождение названия. Это город, имеющей к становлению России непосредственное отношение; город, являющийся столицей независимого государства, в котором сегодня полыхают предвыборные страсти. О Киеве много говорят и пишут, в первую очередь официально. Но сейчас хотелось бы рассказать о нем с точки зрения простого человека, обращающего внимание в силу актуальности, в том числе и на недвижимость.

Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…»
Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…» Киев: «…Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке…»

Первое впечатление, которое возникает на въезде в Киев, это удивление от существенного количества строек. Причем речь идет о высотных жилых зданиях, в большинстве своем представляющих комплексы или «китайские стены», а не точечную застройку. Кризис задел Киев и Украину. Строительные работы ведутся, но более медленными темпами, отсюда невыполнение строителями своих обязательств по 2009 году и риск появления «обманутых вкладчиков». На протяжении второго полугодия 2008 и первого полугодия 2009 года все озвучиваемые прогнозы носили отрицательный характер. Но сразу бросается в глаза практически полное отсутствие объявлений «сдам», «продам» на зданиях, в то время как у нас только на одном здании можно увидеть пять баннеров с соответствующими выводами, настроениями и аргументами для торга. Воспринимается это весьма позитивно, и говорить о кризисе и его последствиях почему-то не хочется. Лишь на некоторых объектах в Киеве есть наружная реклама жилых комплексов. А вот чего в столице Украины сейчас в избытке – так это политического пиара и подзабытого ощущения выборов. Щитов разнообразных форматов в городе огромное количество и существенная их часть отдана кандидатам на пост президента. После незатейливого слогана Юлии Тимошенко «Она – побеждает, она – это Украина», написанного черно-красными буквами на белом фоне, все остальные цветные варианты с картинками просто теряются среди прочей рекламы товаров и услуг.

Главная улица Киева – Крещатик, шириной около 75 м и длиной около 1,2 км. Это одна из самых коротких и самых широких главных улиц в мире. С конца 1990-х гг. в выходные и праздничные дни, с утра и до одиннадцати вечера, Крещатик превращается в пешеходную улицу – это самая старая киевская традиция, насчитывающая больше сотни лет и восстановленная с недавних пор. Во время Второй мировой войны Крещатик был почти полностью уничтожен в результате действий подпольной группы советских диверсантов, которые заложили взрывчатку по всей улице. Говорят, коренные киевляне, жившие здесь до оккупации и пришедшие в центр после освобождения, от одного вида улицы становились седыми. На развалинах трудились все, кто мог носить кирпич и расчищать улицы – тысячи киевлян и немецких военнопленных. Лозунг «Ми відбудуємо тебе, рідний Київ!» стал молитвой. В результате была создана уникальная улица с четким функциональным зонированием. Впрочем, чуть ли не каждая часть города имеет свою собственную историю.

Отдельно стоит упомянуть и «Борисполь» – главный международный аэропорт Украины, явно нуждающийся в расширении, модернизации и развитии. В час пик в нем можно увидеть картину из советских времен: группы людей, сидящих на чем угодно, опирающихся на что угодно, через которых сложно протиснуться. Строители, на протяжении последних лет, активно поддерживая власть, инвестировали значительные средства в развитие окружающей инфраструктуры, транспортной развязки – здесь всё достаточно просто, удобно и в целом качественно. Аэропорт, видимо, дело будущего.

В целом Киев даже в пасмурные дни поражает своей теплотой, которая проявляется не только в людях, атмосфере, но и в многогранной архитектуре: можно ходить по городу неделями и всегда найдешь что-то новое, интересное, любопытное, исторически значимое. Запоминаются разнообразная цветовая гамма, сочетание ярких насыщенных и пастельных тонов, классической скромности и вычурности барокко, монументальности храмов и сталинского ампира. Киев за свою тысячелетнюю историю пережил многое, значительные разрушения принесла Великая Отечественная война. Но и вторая половина XX века, и начало XXI века городу не всегда благоволят: киевляне выражают обеспокоенность по поводу сноса, разрушения исторически ценных объектов, являющихся культурным наследием, и строительства на их месте современных зданий. Киев нельзя назвать серым городом, и не только благодаря сохранившейся архитектуре давних времен. Уникальный светло-желтый киевский кирпич, применявшийся при строительстве и используемый до сих пор, в отличие от его серого унылого собрата, радует глаз и поднимает настроение. Большинство зданий, построенных из этого кирпича, редко красятся, еще реже штукатурятся; только очертания каждого отдельного кирпича порой обводятся серой краской. Конечно, серые, темные, неказистые здания есть, но на общем светлом фоне их нужно поискать.

О Киеве – одной из живописных столиц Европы и колыбели Руси (это чувствуется во всем), можно рассказывать много, так что не хватит бумаги и не имеет значения, сколько раз вы в нем побывали. Киев, как сундук с солнцем, границы имеет, но вмещает в себя невероятное: Майдан, Крещатик, Софиевский собор, Киево-Печерская лавра, Золотые ворота, Андреевская церковь, Андреевский спуск, Михайловский монастырь, Владимирский собор, Музей народной архитектуры и быта под открытым небом, Мариинский дворец, Дом Булгакова, Дом с химерами, стиль интерьера которого никогда не повторялся и который окружен легендами, сподвижниками у здания правительства, уникальные мосты, а также многое другое. Поэтому лучше ехать и просто наслаждаться.

«Нет на свете города красивее, чем Киев»

«Хорошо вам, чертям! Живете в Киеве, там у вас древности всякие, святыни, монастыри, театры и кабаре...»

«Город Киев прекрасный, город счастливый. Над разлившимся Днепром, весь в зелени каштанов, весь в солнечных пятнах...» Михаил Булгаков.

«Киев-колыбель Святой веры наших предков, вместе с сим, первый свидетель их гражданской самобытности». Указ Николая I правительственному Сенату об учреждении в Киеве университета.

«Киев, знаменитый величаем и несчастиями, есть краса в истории нашего отечества, есть лучший бриллиант в короне наших государей!». Николай Закревский. «Описание Киева». 26 августа 1856 г.

«Петербург – юный город, Москва – древний, но Киев – вечный город. Это – Северный Рим». Оноре де Бальзак

«Киев не может состязаться в древности с Афинами, ни в огромности с Пекином; в нем антикварий не найдет развалин Пальмиры, и путешественник не увидит пирамид Египта, изумляющих своею огромностию. Он не был повелителем света, как Рим, не был законодателем ветреной моды, как Париж: но, несмотря на все это, Киев есть священное достояние Русских! Это есть место, откуда Христианская Религия распростерла благотворные лучи по всему небосклону русскому. Это есть колыбель просвещения для потомков Славян, служившая и вторыми Афинами для нас. Кратко, Киев, знаменитый величием и несчастиями, есть краса в истории нашего отечества, есть лучший бриллиант в венцах наших Государей!». Закревский Н. «Летопись и описание города Киева». 1858 г.

«Пусть Киев будет матерью русских народов». Князь Олег.

«Я видел парки в городах, но еще не видел города в парке». Шарль де Голль. По данным энциклопедии «Киев» за 1985 г. на одного киевлянина приходилось 902 м2 зеленых насаждений. Сейчас ситуация иная.

Тенденции рынка недвижимости: 2009 год

Киев пережил то же, что и многие другие города и страны: впервые после многолетнего периода роста цены на недвижимость начали ощутимо снижаться. В то время как величина явной коррекции цен (по ценам предложения) была в начале 2009 года невелика и составляла порядка 20–25 %, неявная коррекция (скидки, торг, иные преференции покупателю) составила до 40–45 % от докризисных цен, а летом и до 60 %. При этом немало продавцов пытались удерживать ценники на прежнем уровне, хотя в дальнейшем все они пришли к корректировке стоимости своих объектов, к новым реалиям. Наиболее серьезные проблемы появились у инвесторов и девелоперов с портфелем проектов, содержащих элитную недвижимость. Единственной возможностью исполнить свои обязательства по вводу в эксплуатацию жилых домов и перед кредиторами по погашению задолженности для многих девелоперов могла стать продажа своих земельных активов. В итоге в 2009 году земельные участки значительно упали в цене, поскольку желающих продать пока не нужную землю будет много, а купить – мало. Даже те инвесторы, которые покупали земельные активы под цели своего бизнеса, заморозили свои проекты.

2009 год прошел под знаком слияний, поглощений и переуступок потенциально интересных активов. Кто-то уходил с рынка, кто-то искал новые возможности, кто-то искал пути слияния с более сильными игроками. Снижение рентабельности по проектам, переориентация на реализацию государственных программ и борьба за тендеры, нехватка господдержки на всех – всё это знакомо и нам.

Развитие событий на рынке коммерческой недвижимости не слишком сильно отличается от Новосибирского сценария. В Киеве действует около 110-ти бизнес-центров, общая площадь которых составляет более 1 млн м2. Для сравнения, численность населения – 2,6 млн человек. Всего за конец 2008–начало 2009 годов было достроено 14 бизнес-центров, суммированная общая площадь которых 165 тыс. м2. В стадии строительства находятся 52 бизнес-центра. Запланировано было ввести в эксплуатацию в этом году более 20-ти БЦ, завершение строительства некоторых из них перенесли с прошлого на этот год.

Большинство строек либо и вовсе заморожено, либо ведутся вялотекущие строительные работы. Так что, по прогнозам, в этом году в лучшем случае будет введено в эксплуатацию пять-шесть объектов общей площадью до 100 тыс. м2. Впрочем, если бы в 2009 году достроили МФК «Континенталь» (доминирующая офисная функция, возведение которой пока ведется быстрыми темпами), на рынок вышло бы более 200 тыс. м2 офисных площадей. Но пока ввод в действие этого многофункционального комплекса запланирован на 2010 год. Практически во всех функционирующих зданиях есть пустующие офисы, часто объем вакантных площадей достигает 20–30 %. К примеру, в одном из центральных бизнес-центров столицы площади покинула почти половина арендаторов, хотя арендную плату понизили с $ 50 за м2 до $ 25. Особенно значительные проблемы с заполняемостью арендаторами испытывают бизнес-центры, которые были достроены в последние год-полгода или вводятся в эксплуатацию в ближайшее время – во многих из них еще не подписаны договора и на половину площадей («Соцмарт»).

Важным событием 2009 года стало известие о покупке БЦ «Ильинский» («Ласточка») немецким холдингом Schmidt Investors. Заинтересованность офисной недвижимостью столицы Украины компания проявила именно после начала кризиса и падения цен на рынке недвижимости. Немецкий холдинг рассматривал варианты приобретения еще нескольких активов в виде недвижимости в Украине на сумму более $ 100 млн. Преимущественно компания заинтересована в приобретении бизнес-центров класса «А» и «В».

Основные тенденции рынка профессиональной офисной недвижимости Киева, первое полугодие 2009 года:

- возрастание количества квадратных метров вакантных площадей в бизнес-центрах;

- снижение арендных ставок, как в долларовом, так и в гривневом эквиваленте. В долларах же по некоторым БЦ ежемесячная арендная плата упала в два раза;

- миграция арендаторов на меньшие и более дешевые офисы;

- отказ арендаторов от съема части офисных площадей или попытки сдать их в субаренду (в некоторых случаях вплоть до 80 % собственного офиса);

- окончание деятельности иностранных представительств, закрытие офисов;

- значительные уступки владельцев бизнес-центров по отношению к съемщикам: арендные каникулы до полугода, 50% скидки на первые месяцы съема площадей, бонусные бесплатные парковочные места и так далее;

- рынок бизнес-центров Киева стал «рынком арендатора».

Впрочем, после стабилизации ситуации в мировой экономике, украинский рынок коммерческой недвижимости продолжит свое развитие как обладающий большим потенциалом роста. Рынок недвижимости, как и другие рынки, развивается циклично. В этом смысле, эксперты Новосибирска не одиноки: коллеги на Украине говорят о том же.

В сегменте торговой недвижимости отмечено снижение активности покупателей, что повлияло на снижение индекса рынка торговых центров. Уровень посещаемости стал основным фактором снижения индекса. Тем не менее, падение этого показателя не стало критическим. Средний уровень арендных ставок несколько снизился за счет ТЦ, в которых отмечена самая низкая заполняемость. Снижение арендных ставок было незначительным. По прогнозам аналитиков УТГ, на индекс рынка торговой недвижимости сейчас в большей степени влияет степень активности покупателей в торговых центрах. В других основных показателях рынка существенных изменений не происходит. Киевляне в 2009 году тратят меньше. Многочисленные офисные работники, которые в последние несколько лет привыкли считать себя «средним классом» и иметь соответствующий уровень потребления, вынуждены были пересмотреть свои расходы. В Киеве всегда был избыток рабочих мест, в том числе и в госсекторе, и поэтому массовая безработица городу не грозила. Но значительное падение зарплат служащих было неизбежно.

На рынке Киева наблюдается изменение спроса и на гостиничные услуги, что обусловлено смещением предпочтений ряда потребителей от «дорогих» отелей к гостиницам категории «бизнес» и «эконом». К июлю 2009 года, в сопоставлении с началом 2009 года, ценовые показатели на гостиничные услуги в Киеве изменились незначительно (снижение на 3–6 %). Таковы результаты полугодового отчета компании Knight Frank Research. Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в пресс-центре компании, на рынке гостиничной недвижимости Киева наблюдаются приостановка реализации более 70 % гостиничных проектов в столице и сохранение низкого уровня заполняемости действующих гостиниц – 40–45 %.

По мнению аналитиков компании Knight Frank Research, интерес иностранных операторов к украинскому гостиничному рынку всё еще остается высоким. Несмотря на временные трудности, в долгосрочной перспективе туризм в Украине сохраняет высокий потенциал развития. В стране ощущается значительный дефицит качественных гостиниц, рынок далек от насыщения. В настоящее время украинские девелоперы активно готовят участки под развитие гостиниц, как категории 4–5*, так и сетевых 3* проектов. Дефицит финансирования, вероятнее всего, сместит планы по реализации большинства проектов гостиниц, как минимум, на полтора-два года. Международные гостиничные операторы, подписывая договоры на управление объектами, тщательно подходят к выбору местных партнеров. На данный момент, вследствие экономического спада и ограниченности финансовых ресурсов, украинским девелоперам сложно гарантировать завершение проектов в срок и в полном объеме. Как результат, за первую половину 2009 года новых проектов в сегменте гостиничной недвижимости Киева анонсировано

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное