Проблемы государственной регистрации прав на недвижимость, приобретаемой на основании договоров участия в долевом строительстве

Начиная с 2006 г. отдел регистрации прав по Советскому и Первомайскому районам Новосибирска, во исполнении Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов…» от 30.12.2004 г. за №214-ФЗ (далее ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве), осуществляет регистрацию договоров участия в строительстве многоквартирных жилых домов на обслуживаемой территории. Приобретение жилых помещений по договорам участия в долевом строительстве стало фактически самым основным и распространенным способом приобретения гражданами жилых помещений на рынке вновь созданного жилья. О работе отдела, а также о проблемах, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, журналу «Все о новостройках» рассказал начальник отдела регистрации прав по Советскому и Первомайскому районам г. Новосибирска В. Щенятский.

В отделе регистрации прав по Советскому и Первомайскому районам г. Новосибирска регистрацией договоров участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов занимаются четыре специалиста-эксперта, из которых двое являются государственными регистраторами. За каждым специалистом закреплен конкретный строящийся дом. После сдачи дома в эксплуатацию этот же эксперт осуществляет регистрацию прав на квартиры, передаваемые застройщиком участнику долевого строительства. Учитывая, что в программе АИС «Юстиция» отсутствует возможность ведения в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) отдельного реестра квартир в строящемся многоквартирном жилом доме, на которые, в рамках заключенного договора участия в долевом строительстве, претендует участник долевого строительства, такой учет ведется непосредственно самим экспертом. Ситуаций, когда на одну и ту же квартиру договор участия в долевом строительстве заключался с разными лицами, в практике отдела не возникало. Это связано как с ответственностью и добросовестностью самого застройщика, так и организацией в отделе работы по данному направлению. Эффективность государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в первую очередь зависит от качества пакета документов, представляемого застройщиком и участником долевого строительства, необходимого для регистрации первого договора участия в долевом строительстве. В отделе сложилась практика проведения предварительных консультаций с застройщиком по порядку формирования и составу документов, представляемых впервые в регистрирующий орган. Как правило, все наши замечания, советы, пожелания учитываются, что позволяет регистрацию первого договора участия в долевом строительстве осуществить в установленный законом срок, практически без приостановлений и отказов в регистрации.

В процессе реализации Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» возникают проблемы, связанные как с составом участников долевого строительства, так и с самой государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве. В первоначальной редакции в ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве законодатель, раскрывая основные понятия, используемые в данном ФЗ, указал, что в качестве застройщика может выступать не только юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для строительства. Определенная логика участия индивидуального предпринимателя в качестве застройщика имелась, так как с позиции гражданских правоотношений в сфере предпринимательской деятельности между индивидуальным предпринимателем и юридическим лицом можно поставить знак равенства, так как деятельность и того и другого регулируется одними и теми же правилами гражданского законодательства. Тем не менее, законодатель внес изменения в Закон об участии в долевом строительстве, в результате чего индивидуальный предприниматель лишился права быть застройщиком многоквартирного жилого дома, все приоритеты в данной части предоставлены юридическому лицу. Основания для исключения законодателем индивидуального предпринимателя из числа застройщиков можно только предполагать. Возможно, это связано с повышенными требованиями по исполнению всех положений Закона об участии в долевом строительстве, обеспечением качественного и безопасного строительства, наличием финансовых и технических возможностей и т. п. Безусловное исключение индивидуального предпринимателя из состава застройщиков, на мой взгляд, преждевременно. До настоящего времени на законодательном уровне не дано определение такому понятию как «многоквартирный жилой дом». На практике под многоквартирным жилым домом понимается жилой дом, в котором располагаются две и более квартир. Если речь пойдет о строительстве жилого дома, в котором будут располагаться несколько десятков квартир, это одна ситуация, а если квартир будут единицы? Насколько интересно юридическому лицу в качестве застройщика выступить инициатором строительства, допустим, двух-, трех-, четырех-, пятиквартирного жилого дома? Представляется, что законодатель мог оставить индивидуального предпринимателя в качестве застройщика многоквартирного жилого дома, ограничив его участие в таком строительстве возведением жилого дома с определенным количеством квартир. В результате происшедших изменений в редакции правовой нормы, содержащейся в ст. 2 ФЗ, индивидуальные предприниматели лишились возможности участвовать в достаточно доходном бизнесе, связанном со строительством жилья. И это несмотря на то, что власти призывают содействовать развитию в стране малому и среднему бизнесу, к коим можно отнести индивидуальных предпринимателей.

Согласно ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве действие данного ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и/или индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Эти отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и/или индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов, и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, не допускается (часть третья введена Федеральным законом от 18.07.06 № 111-ФЗ). Из сказанного следует вывод о том, что юридические лица и/или индивидуальные предприниматели, вправе осуществлять строительство многоквартирных жилых домов без привлечения средств граждан. Участие граждан в таком строительстве является нарушением Закона об участии в долевом строительстве, и как следствие, признания таких сделок недействительными в силу ничтожности с момента их совершения.

Закон об участии в долевом строительстве допускает его применение не только при создании многоквартирных жилых домов, но и любого иного объекта недвижимости, например, административного здания, надземного и подземного сооружений. Правда, есть небольшой нюанс, индивидуальный предприниматель и в этом случае не может быть застройщиком. При возведении объектов нежилого назначения застройщиком может быть только юридическое лицо.

Таким образом, мы убедились, что в рамках Закона об участии в долевом строительстве гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе выступать в качестве застройщика не только двухквартирного жилого дома, но и иных объектов недвижимости.

Зададимся следующим вопросом. Хорошо, застройщиком индивидуальный предприниматель быть не может, а может ли он поучаствовать в строительстве многоквартирного жилого дома в качестве дольщика? Увы, и в качестве дольщика, т. е. участника долевого строительства индивидуальный предприниматель выступать не может, только как физическое лицо, т. е. как гражданин. Предметом регулирования Закона об участии в долевом строительстве являются «отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства» (п. 1 ст. 1 ФЗ). Привлечение денежных средств индивидуального предпринимателя данным законом не предусмотрено. Но обратите внимание на следующие обстоятельства. Так, гражданин, допустим, находящийся в браке, приобретает квартиру, она в силу закона считается совместно нажитым имуществом и независимо от того, кто является титульным собственником, приобретает статус квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов. Последующее распоряжение квартирой влечет за собой необходимость получения для этого нотариально удостоверенного согласия супруги. Иное дело, когда индивидуальный предприниматель в рамках коммерческой деятельности приобретает квартиру для последующей сдачи ее в аренду, на условиях найма, для получения кредита, для продажи, мены и т. д. То есть квартира приобретается им не для личного пользования, а как объект предпринимательской деятельности. Участвуя в качестве дольщика, гражданин невольно ограничивает свою предпринимательскую деятельность необходимостью соблюдения определенных правил, установленных законодательством.

Выше уже говорилось о том, что индивидуальный предприниматель может быть участником строительства любого объекта недвижимости, и даже многоквартирного жилого дома, но в рамках законодательства, регулирующего инвестиционную деятельность, но без привлечения средств граждан. В таких случаях индивидуальный предприниматель может быть застройщиком и/или инвестором, ограничений для него в подобных случаях законодательством не предусмотрено. На практике возникали случаи, когда в отдел за консультациями обращались юридические лица, которые в качестве застройщиков намеревались в рамках Закона об участии в долевом строительстве или Закона об инвестиционной деятельности осуществить строительство многоквартирного жилого дома с привлечением денежных средств именно индивидуальных предпринимателей. И если по положениям Закона об участии в долевом строительстве это невозможно, а по Закону об инвестиционной деятельности – возможно, то возникает очередная проблема уже технического и правого характера, связанная с заполнением подразделов Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не нарушая при этом положения Правил ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 г. № 219, касающихся описания субъекта прав на недвижимое имущество. Согласно Правилам, содержащим исчерпывающий перечень сведений о субъекте, в ЕГРП заносятся сведения только на два вида субъектов прав – юридических лиц и граждан. Индивидуальный предприниматель как субъект прав на недвижимое имущество данными Правилами не рассматривается, но как субъект гражданско-правовых отношений он существует. Гражданский Кодекс РФ (п. 1 ст. 23) наделяет гражданина, занимающегося предпринимательской деятельностью в качестве индивидуального предпринимателя, правом быть участником гражданско-правовых отношений. К деятельности индивидуального предпринимателя применяются правила ГК, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов и существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ). Таким образом, исходя из положений ГК, Закона об инвестиционной деятельности, можно сделать вывод, что индивидуальный предприниматель может выступать субъектом прав на такие объекты, как жилые помещения в виде квартир. Другие нормативные акты (Закон об участии в долевом строительстве, Закон о регистрации прав, Правила ведения ЕГРП) такую возможность исключают. Возникают некоторые противоречия по правовому положению индивидуального предпринимателя, некоторая недоговоренность о его правоспособности, об его истинном положении как участника гражданских отношений. Кто он, индивидуальный предприниматель, осуществляющий коммерческую деятельность, гражданин или предприниматель, пользующийся правами юридического лица. Отсюда на значимый для нас, как регистрирующего органа, вопрос: может ли индивидуальный предприниматель в настоящее время быть участником государственной регистрации прав на недвижимое имущество или нет, т. е. оформлять на себя права на недвижимое имущество не как на гражданина, а как на индивидуального предпринимателя, ответ один – нет, не может, пока не будет на то четкого недвусмысленного ответа законодателя. При любом его варианте ответа уже сейчас существует необходимость внести коррективы в нормативные акты, регулирующие правовой статус индивидуального предпринимателя применительно как к участнику гражданско-правовых отношений и как участнику регистрационного процесса.

Следующей проблемой, которая возникла в практической деятельности отдела при проведении государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, явилось то, что уже с регистрацией первых договоров долевого участия застройщики позволяли себе вольно обращаться с таким существенным условием договора, как срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (абзац 2 п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве), который, как правило, по условиям договора был привязан к сроку сдачи жилого дома в эксплуатацию. Согласно п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан был передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и который должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома. На практике редко кто из застройщиков не изменял сроки передачи объектов долевого строительства. Экспертам приходилось отслеживать, чтобы во всех договорах были единые для участников долевого строительства сроки передачи квартир. В случае изменения сроков передачи эксперты принимали меры к приведению в соответствие срока передачи квартиры как существенного условия договора в уже зарегистрированные договоры. Это влекло за собой большой объем дополнительной работы, связанной с приемом документов, с регистрацией, внесений изменений и т. д. Все бы ничего, но иной застройщик менял сроки передачи объекта долевого участия с периодичностью раз в 1–2 месяца. Регистрация дополнительных соглашений, внесение изменений в уже зарегистрированные сделки практически на несколько дней парализуют работу эксперта по другим делам. Такая практика контроля экспертов за соблюдением застройщиком единых для всех дольщиков сроков передачи квартир длилась с 2006 г. по 2008 г. Специалисты-эксперты втянулись в такой режим работы, и сложившаяся практика разрешения подобных ситуаций их устраивала, так как считалась правильной и разумной. Несомненно, застройщик должен строго исполнять предписания Закона об участии в долевом строительстве в части установления единого срока передачи объектов долевого участия участникам долевого строительства и в случае изменения вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, публиковать ее, и с теми, у кого договоры уже зарегистрированы, вносить в них соответствующие изменения с последующей регистрацией в регистрирующем органе. Однако есть несколько моментов, позволяющих взглянуть на данную ситуацию с другой стороны. Следует исходить из того, что и застройщик, являясь юридическим лицом, и гражданин являются равноправными субъектами гражданских отношений, совместно участвуя в строительстве многоквартирного дома. Помимо Гражданского Кодекса их отношения регулируются Законом об участии в долевом строительстве, заключенным договором. В договоре, практически основанном на положениях Закона об участии в долевом строительстве, особо оговорена ответственность каждого из них за нарушения условий договора, в том числе и за несоблюдение срока передачи объекта долевого строительства, за несвоевременное получение объекта самим участником долевого строительства. Каждый из участников долевого строительства располагает равными правами по защите своих нарушенных прав. Кроме того, государством определен механизм государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве). Далее, согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора и т. д. Т. е. государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит исключительно заявительный характер и осуществляется в том порядке, который предусмотрен законодателем (ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации»). Регистрирующий орган не может понуждать кого-либо совершить те или иные юридически значимые действия, вмешиваться в отношения субъектов гражданских прав, каким-то образом влиять на хозяйственную деятельность застройщика, а в нашем случае еще требовать обязательной регистрации тех или иных договоров, соглашений, вносить и регистрировать изменения в действующие договоры.

Из сказанного хотел бы сделать следующий вывод. Регистрирующий орган не вправе требовать от застройщика вносить изменения, касающиеся сроков передачи объектов долевого участия в те договоры участия в долевом строительстве, которые уже прошли регистрацию. Урегулирование данной проблемы является исключительно делом застройщика и дольщика. В случае если таких изменений не произойдет, права дольщика надежно защищены уже зарегистрированным договором. Дольщик имеет все законные основания требовать исполнения договора в части соблюдения застройщиком срока передачи квартиры, даже если в последующем этот срок был изменен. Такая позиция регистрирующего органа позволило бы нам быть как бы со стороны, видеть, контролировать ситуацию, ограничиваться советами, пожеланиями, консультациями, но не вмешиваться во взаимоотношения участников долевого строительства, что мы, в принципе, в настоящее время и делаем.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com