Ипотека: ставки уверенно идут вниз

Возвращение, реанимация, возобновление – терминов для обозначения этого процесса существует множество – ипотечного кредитования сегодня уже свершившийся факт. Причем ипотека не просто вернулась, новые программы ипотечного кредитования радуют потенциальных заемщиков постоянно снижающимися процентными ставками.

Сфера ипотечного кредитования оказалась тем сегментом, по которому кризис ударил больнее всего. В конце 2008 года 95 % банков, работавших в этой сфере, свернули свои кредитные программы. С середины 2009 года многие банки возобновили свои жилищные кредитные программы, но основное место в сегменте ипотеки занимало кредитование на вторичном рынке жилья. Рынок новостроек в кризис стал особенно сложной сферой для ипотечного кредитования, так как банку здесь приходится рисковать дважды – выдавать кредит частному лицу, да еще и под залог недвижимости, которая фактически еще не существует.

Если в 2009 году, когда началось постепенное снижение процентной ставки, банки одновременно повысили величину первоначального взноса и ужесточили требования к заемщику, то сейчас, в марте 2010 года, можно отметить и тенденцию снижения первоначального взноса. «В начале 2009 года произошло резкое снижение числа банков, выдающих кредиты. Сделок по ипотеке проводилось гораздо меньше, но даже в такой ситуации можно было найти вполне приемлемые условия кредитования. Уже начиная с осени 2009 года, количество покупок с привлечением ипотеки пошло по нарастающей. Сейчас на рынок вернулось множество банков. Они снижают ставки и размер первоначального взноса», – отмечает Александр Чемёркин, директор агентства недвижимости «Жилфонд».

Ставки и первоначальный взнос

Начнем, пожалуй, с самого главного. Ставки по ипотечным кредитам неумолимо снижаются и достигли немыслимого еще полгода назад уровня в 9 % годовых. «Мы наблюдаем постепенное снижение ставок банками. Банки вновь выходят на первичный рынок», – говорит Антон Горшков, заместитель начальника ОРЧК ОАО АКБ «РОСБАНК».

Так, с декабря 2009 года Новосибирский Муниципальный банк, работающий в партнерстве с Новосибирским областным агентством ипотечного кредитования, предлагает горожанам выгодные кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном рынке в Новосибирске и области. «Без преувеличения можно сказать, что по многим параметрам подобных условий предоставления ипотечных кредитов на рынке не было и в докризисное время», – считает Анна Каримова, начальник отдела кредитования физических лиц ОАО «Новосибирский Муниципальный банк». Кредит может быть выдан в размере от 30 % до 70 % от стоимости жилья на сумму от 250 тыс. до 4 млн руб. на срок от трех до 30-ти лет. Процентная ставка по нему варьируется от 9,47 % до 11,43 % годовых. На строящееся жилье – 17 % годовых до момента регистрации права собственности и залога, затем ставка также будет снижена до уровня от 9,47 % до 11,43 %. «Например, за квартиру стоимостью 1 млн 900 тыс. руб., при условии внесения первоначального взноса в размере 30 %, срока кредита 20 лет и при ставке 10,71 %, семья заемщика будет ежемесячно выплачивать около 13 тыс. руб. Сумма вполне подъемная, сопоставимая и даже ниже стоимости аренды», – поясняет Анна Каримова.

С февраля 2010 года ипотечные кредиты стали доступнее и ЗАО «Банк ЖилФинанс». «Снизились процентные ставки по программе «Квартира», сейчас ставка от 10 до 12,10 %, а по программе «Плавающая ставка» ставка от 9,5%. Единоразовая комиссия за выдачу кредита варьируется от 1 %», – поясняет Евгения Трошина, управляющий операционным офисом банка в Новосибирске. Кроме того, банк дает возможность клиенту выбрать условия ипотечного кредитования, оптимально подходящие его семейному бюджету.

До кризиса средняя годовая ставка по ипотеке достигала 8–9 %, в 2009 году составляла 19–20 %.

Банк ВТБ24 отменил мораторий на прием заявлений по кредитам на приобретение строящегося жилья и нецелевым ипотечным кредитам. Сегодня, по словам Натальи Авдеевой, начальника отдела ипотечного кредитования филиала № 5440 ВТБ24, клиентам банка доступны кредиты на покупку готовых квартир, загородной недвижимости и новостроек, нецелевые ипотечные кредиты, рефинансирование ипотечных кредитов, а также льготные кредиты на покупку залоговых объектов. «Почти вся линейка ипотечных кредитных продуктов, действующая до кризиса в банке, присутствует, за исключением коммерческой недвижимости», – отмечает она.

Не отстают от российских коллег и представительства западных банков. Так, Банк Сосьете Женераль Восток (BSGV) объявил о снижении ставок по ипотечным кредитам еще в октябре прошлого года. Как сообщили в пресс-службе банка, минимальные ставки были снижены сразу на 2,5 % в рублях, на 1,75 % в долларах США и на 1,5 % в евро. С 19-го октября минимальная ставка по ипотечному кредиту составляет 14,25 % годовых в рублях, 12 % в евро и 9,75 % в долларах США. Существенным условием банка является необходимость залога уже имеющегося в собственности, а отнюдь не строящегося, жилья.

Размер первоначального взноса до кризиса составлял порядка 10–15 % от суммы покупаемой квартиры, а сегодня достигает 30 %. Но и здесь есть подвижки. Например, Сибирский банк Сбербанка России с октября 2009 года снизил размер первоначального взноса по жилищным кредитам. Снижение составило 5–10 % в зависимости от разновидности ипотечной программы, т. е. если раньше минимальный первоначальный взнос по программе жилищного кредитования составлял 30 %, то теперь потенциальному заемщику достаточно внести 20 % от стоимости квартиры. Если же кредит оформляется по программе «Молодая семья» и в семье уже есть ребенок, собственных средств заемщиков достаточно в размере 15 % от стоимости жилья.

Новосибирское Агентство ипотечного кредитования в конце марта-начале апреля планирует вывести новый ипотечный продукт, где первоначальный взнос будет составлять 10 % стоимости приобретаемого жилья, при условии страхования 20 % от падения цены на недвижимости. Стоимость страхования – 2–3 % от суммы кредита за весь срок страхования.

Рефинансирование

В январе 2010 года ВТБ24 возобновил программу рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных другими банками. Заемщик может получить кредит в размере до 80 % от текущей рыночной стоимости жилой недвижимости на более привлекательных для себя условиях: по сроку, процентной ставке или валюте кредитования. Возможность рефинансирования распространяется на кредиты, которые были получены с целью покупки квартиры на вторичном рынке жилой недвижимости или в новостройке (при оформленных правах собственности), а также на нецелевые кредиты под залог квартиры. При этом размер нового кредита может превышать сумму, которая необходима для погашения действующего кредита. Разницу заемщик может потратить на любые потребительские цели. Рефинансирование осуществляется по ставкам 14,1–15,6 % в рублях и 9,6–12,35 % в валюте. Нецелевые ссуды, предоставленные под залог квартиры, рефинансируются под 17,65–18,9 % в рублях и 12,1–14,6 % в валюте.

Программа рефинансирования ипотечных кредитов, выданных другими банками, в конце октября 2009 была запущена также Сбербанком. Величина возможного кредита – более 70 % от стоимости объектов недвижимости, максимальный срок рефинансирования – 360 месяцев.

Требования к заемщикам и залогу

Отличительная особенность ипотеки-2010: многие банки заменили кредитование приобретения жилья на первичном рынке целевыми кредитами под залог имеющейся недвижимости, то есть той квартиры или иного актива, который в данный момент находится в собственности кредитора и используется им.

Но и здесь ситуация постепенно меняется. В декабре 2009 в АКБ «РОСБАНК» стартовала программа кредитования на первичном рынке. «Теперь наши клиенты могут приобрести квартиру в новостройке на очень выгодных условиях, с небольшим первоначальным взносом, от 20 %, под ставку от 14% годовых до регистрации права собственности, после регистрации ставка снижается. Дополнительное обеспечение в виде поручительства либо залога имеющейся квартиры при этом не требуется», – рассказывает Антон Горшков. Также в Росбанке несколько упростились и требования к залогу, например, раньше квартиры с неузаконенной перепланировкой в залог не принимались, а теперь можно купить в кредит квартиру со свободной планировкой.

По мнению Анны Каримовой, требования к заемщикам в настоящее время стали более строгими. «Это характерно для всего банковского сектора», – отмечает она. Сейчас практически все банки требуют официального подтверждения доходов по справке 2-НДФЛ, а раньше учитывались и «серые» доходы заемщиков. «Обратившемуся в банк важно также иметь хорошую кредитную историю. Эти меры вполне объяснимы – для того, чтобы в экономически нестабильный период наращивать ипотечные кредитные портфели, не увеличивая риски, банки должны быть уверены в надежности заемщиков», – считает Анна Каримова.

Ипотека на квартиру для автомобиля

Если с кредитами на приобретение жилья всё более определенно, то получить кредит на покупку гаража или парковочного места для автомобиля можно не во всех банках. «Для покупки гаража я бы рекомендовал воспользоваться потребительским кредитом», – говорит Антон Горшков. В то же время в Сибирском банке Сбербанка России в перечень объектов для жилищного кредитования вошли парковочные места рядом с покупаемым жильем. Базовые ставки по жилищным кредитам зависят от срока кредита и размера первоначального взноса и колеблются от 14 до 16 % по различным программам кредитования.

В Муниципальном банке с первого марта 2010 года вводятся новые виды кредитов под залог жилого и нежилого помещений, предназначенные на потребительские цели. Условия кредитов позволяют заемщикам получить средства в размере до 70 % от рыночной стоимости заложенного имущества под 17 % годовых.

2010 год: развитие ипотечных программ продолжится

Наиболее сложный период уже пройден, и сейчас участники рынка ориентируются на его дальнейшее развитие. Постепенному возобновлению ипотечного кредитования способствуют многие факторы. Улучшилась ситуация в экономике в целом, наблюдается оживление на рынке строительства жилья, государство подтвердило свою заинтересованность в развитии ипотечного кредитования, ряд шагов по поддержке заемщиков сделали региональные власти, прослеживается тенденция к некоторому смягчению банками условий кредитования, в том числе снижение ипотечных ставок. Всё это активизировало интерес к покупке жилья в ипотеку со стороны населения. И спрос будет расти по мере стабилизации экономики и роста доходов населения, поскольку квартирный вопрос – из разряда вечных. «Даже если у человека есть крыша над головой, он всегда будет изыскивать возможности дальнейшего улучшения своих жилищных условий», – считает Анна Каримова.

Поэтому многие банки планируют запуск новых программ, ориентированных на более широкие слои населения. Так, в Росбанке разрабатывается схема межрегионального кредитования, при которой иногородний заемщик может купить квартиру под ипотеку в новостройке без выезда в Новосибирск. Новые ипотечные продукты в ближайшее время предложит и НОАИК. Кроме уже упоминавшегося кредита с десятипроцентным первым взносом появится ипотека с плавающей ставкой, кредит, где в качестве первоначального взноса будет использоваться материнский капитал, «военная» ипотека и т. д.

«На мой взгляд, 2010 должен быть очень активным в части развития ипотечного кредитования и рынка вторичного жилья в целом, – говорит Евгения Трошина. – Этому будут способствовать поддержка правительства, возобновление ипотечных программ кредитования в банках, которые занимались ипотекой в 2008 году. Сейчас на рынке города ипотеку предлагает порядка 20-ти банков. Рост рынка я прогнозирую в три-пять раз».

По мнению Александра Чемёркина, есть вероятность, что через полгода ставки ипотечных кредитов могут снизиться еще. «Но особо на это надеяться не стоит. Дело в том, что более доступная ипотека может спровоцировать рост стоимости жилья. Такое мы наблюдали в 2006–2007 годах. Поэтому, взяв ипотеку по сегодняшней цене, в случае снижения банковских ставок через какое-то время всегда можно перекредитоваться на более низкую. А вот дождавшись низких ставок, купить дешевую квартиру уже не получится. Так что при существующей ситуации откладывать покупку квартиры нежелательно», – говорит Александр Чемёркин.

По мнению экспертов Центра ипотечного кредитования Центрального Агентства Недвижимости, 2010 год будет обусловлен определенной конкуренцией на рынке ипотечного кредитования, что связано с реанимацией ипотечных программ в ряде банков, активно действующих на рынке в 2007–2008 годах, а также с выходом на этот сегмент рынка недвижимости новых участников. Так, уже в январе 2010 года была заметна тенденция к понижению годовых процентных ставок, появлению особых условий для клиентов, направляемых партнерами банков, оптимизация процессов обработки заявок в кратчайшие сроки.

Получить ипотечный кредит сегодня проще и сложнее одновременно. Не представляет особой сложности получить согласие банка на выдачу ипотечного кредита для тех, кто имеет приличный «белый» доход или имущество в собственности, достаточное для того, чтобы служить обеспечением по ипотеке. Сложнее – не имеющим легальной зарплаты, а таких, увы, большинство, молодым семьям, не имеющим пока жилья в собственности.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com