Предметом обсуждения собравшихся стали актуальные для строительной отрасли вопросы. Проблемой с парковками поделились представитель застройщиков «Капитал-Инвест», ЗАО «СМУ-17» и другие: возможно ли заключение договоров участия в долевом строительстве при строительстве объекта недвижимости, когда объектом долевого строительства является целиком весь стоящийся объект недвижимости, а не помещения в нем, подлежат ли такие договоры государственной регистрации, например, при строительстве парковок.

Застройщики задали вопросы по конкретным ситуациям. Так, если подземная парковка расположена не под отдельным домом, а между двумя соседними домами, то как в этом случае оформить документы на нее? По мнению Елены Меркуловой, начальника отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве и прав собственности на вновь созданные объекты УФРС НСО, поскольку парковка функционально и конструктивно связана с объектом, то является его частью. Поэтому застройщик вправе заключать договор долевого участия на строительство подземной парковки, как на часть создаваемого объекта. Однако если внутри самой парковки нет возможности выделить отдельные объекты недвижимости, т. е. конкретные машиноместа, то оформить и заключить договор долевого участия на каждое машиноместо невозможно. В этом случае застройщик должен заключить договоры долевого участия, где объектом долевого строительства будет являться вся парковка, являющаяся частью созданного объекта. Это означает, что парковка будет принадлежать дольщикам на праве общей долевой собственности. Предметом договора будет являться строительство многоэтажного жилого дома с парковкой. Конечно, в договоре необходимо указать точные характеристики парковки по проекту и размер доли в праве общей долевой собственности. Для того чтобы конкретизировать каждое машиноместо, необходимо поставить перегородки или выделить отдельные боксы, тогда возможно будет зарегистрировать договоры долевого участия на боксы и в дальнейшем поставить их на учет как объекты недвижимости. Другая ситуация возникает, если парковка строится как отдельно стоящее здание, что является достаточно распространенной практикой в Новосибирске. Представители регистрационной службы посоветовали застройщикам оформлять не договоры долевого участия в строительстве, а инвестиционные договоры, которые не подлежат госрегистрации.

Еще одна проблема при регистрации прав на объекты недвижимости возникает, если вместе с многоквартирным домом на земельном участке строится отдельным объектом недвижимости тепловой пункт. В проектной декларации должно быть установлено, является ли этот тепловой пункт общим имуществом многоквартирного жилого дома или будет передан по отдельному гражданско-правовому договору какому-либо лицу. Необходимо ли внесение этих сведений в декларацию? Новосибирские застройщики не всегда согласны с этим мнением.

По мнению регистраторов, такие хозяйственные помещения как трансформаторные подстанции, тепловые пункты и т. д. нужно выделять в отдельный объект, который по завершению строительства передается энергоснабжающей организации. Если эти объекты недвижимости сначала регистрируются на компанию-застройщика, то это значительно упрощает процесс. Однако в этом случае нужно провести межевание земельного участка, на котором строится жилой дом и такого рода постройки.

Коснулся разговор и другой проблемной точки. Статьей 36 Жилищного кодекса РФ установлен перечень имущества, являющегося общим имуществом многоквартирного жилого дома. Этот перечень не является закрытым. В проектах стоящихся многоквартирных жилых домов часто предусматриваются свободные от оборудования помещения для ТСЖ. Площадь этих помещений различна и может варьироваться от 12-ти до 100 м². Для того чтобы избежать проблем с регистрацией прав на такие объекты недвижимости, регистраторы советуют определить и указать в проектной декларации, являются ли эти помещения общим имуществом многоквартирного жилого дома либо являются объектами долевого строительства, которые реализуются по договорам долевого участия.

Еще один вопрос, вызвавший интерес у участников круглого стола, – возможно ли возведение многоквартирного жилого дома на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности застройщика или иного лица, и заключения застройщиком договоров участия в долевом строительстве (если между застройщиком и иным сособственником земельного участка заключен договор о совместной деятельности). Такая ситуация возникла у застройщика МЖК «Энергетик». В 2004 году эта компания и мэрия Новосибирска заключили договор, по которому мэрия предоставляет застройщику МЖК «Энергетик» земельный участок под строительство жилого дома. Застройщик стал заключать договоры долевого участия, хотя на земельный участок зарегистрировано право общей долевой собственности. УФРС по Новосибирской области было отказано в их регистрации. Как пояснила Елена Меркулова, если рассматривать соглашение между мэрией и застройщиком как договор о совместной деятельности, то договоры долевого участия заключать было нельзя. «Договор о совместной деятельности был заключен при наличии землеотвода, но до момента вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ, который не имеет обратной силы и не может распространяться на те правоотношения. Таким образом, документом, который регулировал правоотношения, являлся именно этот договор». Сейчас для приведения всех документов в соответствии с нормами законодательства приходится выкупать долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащую мэрии г. Новосибирска.

Кроме того, одним из негативных последствий кризиса стало сокращение темпов и объемов строительства. Управление ФРС по Новосибирской области готово идти на встречу застройщикам, которые в ближайшее время не смогут продолжить строительство. По словам Елены Меркуловой, сейчас уже стало очевидным, что проекты многих жилых комплексов придется немного «урезать». Это означает, что необходимо будет изменять проекты строительства, проектные декларации. Застройщики для регистрации прав должны будут предоставить документы о невозможности определения границ участка, необходимого для эксплуатации уже созданного дома. А после завершения строительства и ввода в эксплуатацию каждого последующего дома придется обновлять информацию о возможности либо невозможности размежевания земельного участка. В этом случае права собственности на землю могут быть оформлены только после ввода в эксплуатацию последнего здания при предоставлении сведений о сформированных земельных участках под всеми созданными объектами недвижимости.