Когда человек покупает, например, автомобиль или стиральную машину, он обязательно получает в придачу паспорт с подробными характеристиками приобретаемой техники, гарантийный талон и инструкцию по эксплуатации. Отсутствие этого набора документов сегодня насторожит даже самого невзыскательного потребителя – никто не хочет покупать «кота в мешке» без инструкций и без гарантий.

А квартиры и по сей день продаются и покупаются во многом именно так, несмотря на свою огромную стоимость, несопоставимую с ценой тех же бытовых приборов, сопровождаемых толстыми книжками инструкций, несмотря на очевидную опасность для жизни и здоровья человека, способную возникнуть в результате безграмотной эксплуатации.

Это противоречие было рассмотрено на кругом столе «Паспортизация квартир», который в рамках деловой программы выставки «Недвижимость Сибири» (Сибирская ярмарка, Новосибирск) 18 октября организовал Союз строителей Сибири совместно с редакцией газеты  «Строительные ведомости».

С основным докладом на круглом столе выступил В. Иконников,  член Совета Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области, в недавнем прошлом - главный инженер ПИ «Новосибгражданпроект». Вячеслав Степанович детально изучил вопрос и поделился информацией с участниками круглого стола.  Как выяснилось, опыт паспортизации жилья в новостройках в России имеется, и довольно большой. Накоплен опыт в Москве, где такая паспортизация осуществляется уже 6 лет. Соответствующие распорядительные документы там были изданы еще в 1998 году, а реализовываться они начали с 2000 года. Было издано постановление правительства Москвы, определена методика, назначена головная организация, ответственная за паспортизацию квартир.

По мнению В. Иконникова, некоторые моменты из упомянутых московских документов вполне могли бы пригодиться и в Новосибирске. Например, определение, что «квартира в жилой новостройке является конструктивно сложным товаром длительного индивидуального и коллективного  пользования, который требует соответствующих документов, регламентирующих его безопасную эксплуатацию». Действительно, ведь в случае неправильной эксплуатации этот товар способен нанести вред его пользователю, а также пользователям других помещений, находящихся по соседству.

Что, согласно постановлению правительства Москвы, должен содержать технический паспорт  жилого помещения? Объемно-планировочные параметры, характеристики конструкций и инженерно-технических систем, условия их безопасной эксплуатации, общие сведения о конструкции, основные санитарно-технические и гигиенические нормативы.  Изготовитель технического паспорта, имеющий лицензию на осуществление стоимость проектирования коттеджа, дома и их строительства, определяется органом местного самоуправления (в рассматриваемом примере – правительством Москвы).

В. Иконников напомнил о некоторых основных потребительских характеристиках жилья, в частности, квартир в многоквартирном доме. Это: этажность, ориентация по сторонам света, инсоляция, естественная освещенность, высота, соотношение полезной и общей площади, устройство вспомогательных помещений (кухни, санузлы, прихожие, кладовые и так далее), наличие лифта и мусоропровода, капитальность здания, категория ответственности, конструктивные особенности (кирпичные стены, панели, каркасная или монолитная система), наличие балконов и лоджий, их количество, типы покрытия здания, устройство водостоков, характер наружной отделки, уровень тепловой защиты, тип оконных заполнений,  тип вентиляции, система отопления, тип приборов отопления, оснащение приборами учета, система водоснабжения (опять-таки – наличие приборов учета), система канализования, пищеприготовление, электроснабжение (категория надежности), уровень и степень пожарной безопасности, уровень технического обслуживания, уровень защиты от несанкционированного проникновения и, наконец, степень обеспеченности жилья необходимой придомовой территорией. Последнее, отметил В. Иконников, представляется очень актуальным сегодня, когда в процессе точечной застройки придомовые территории заметно сокращаются.

Порядок проведения паспортизации также определяется органом местного самоуправления. Прежде всего, инвесторы или заказчики-застройщки жилого здания передают технический паспорт жилого помещения управляющей организации, которая, в свою очередь, потом передает этот паспорт владельцу или арендатору квартиры.

Фактически паспортизация делится на два раздела. Первый раздел связан с паспортизацией всего жилого дома. Второй раздел – паспортизация непосредственно той квартиры, которая передается в собственность или в аренду. Осуществляется паспортизация за счет средств инвесторов, застройщиков, заказчиков (не только строительства, но и реконструкции, и даже капитального ремонта). По московским нормам, в случае необходимости паспортизации уже существующего и эксплуатируемого здания этот порядок является добровольным, при новом строительстве – обязательным.

Цена комплекса работ по разработке и изготовлению технического паспорта определяется на основе базовых показателей, утверждаемых органами местного самоуправления.

Контроль проведения паспортизации должен осуществляться специализированным органом, который тоже должен определяться органом местного самоуправления.

Далее В. Иконников несколько подробнее остановился на паспортной документации.

Раздел «Паспортизация жилого дома» включает в себя пояснительную записку, общие сведения о конструкциях и системах жилого дома, планировочные решения, сведения о наружных стенах, характеристики перекрытий, кровли, лестниц, лоджий, балконов,Сюда заносятся планы квартир, планы этажей, спецификация конструкций дверных и оконных проемов. Дальше идут специфические особенности квартиры – электрические сети, отопление, параметры теплоносителя, особенности настройки обогревательной системы и ее регуляторов, температурные нормативы для разных помещений квартиры, а также схема расположения скрытых подводок к отопительным приборам и электрическим системам, вентиляция, принципиальные конструктивные особенности, а также нормативные показатели работы системы для отдельных помещений.  Приводятся характертистики запорно-регулируюшей арматуры для водопровода и канализации. Регламентируется система связи и сигнализации. Приводится техника безопасности при выполнении отверстий в конструкциях квартиры при скрытой электропроводке. Далее в паспорте обязательно отражаются нормативные сроки службы конструктивных элементов и инженерного оборудования, полов, оконных и дверных заполнений, отделочных материалов. Это очень важный момент, который сегодня не отражается практически ни в каких СНиПах, подчеркнул В. Иконников. Приводятся пути эвакуации при пожаре, санитарно-гигиенические нормативы для различных помещений, температурные режимы и допустимая влажность для теплого и холодного времен года, нормируется скорость движения воздуха в квартире при разных типах вентиляции,  температура на поверхности отопительных приборов, продолжительность времени непрерывной инсоляции, уровень шума днем и ночью, загрязненность воздушной среды.

Имеются в паспорте разделы «Правила эксплуатации квартиры», «Основные положения, определяющие права, обязанности и ответственность жильцов в целом по дому, а также «Ограничения при эксплуатации квартиры», «Возможные неисправности и рекомендации по их устранению», «Технические требования к элементам повышенной комфортности в отделке и оборудовании квартиры», «Технические требования к переустройству и переоборудованию квартиры».

Второй раздел касается непосредственно квартиры. В нем всё, что только что было сказано по разделу «Паспортизация жилого дома», практически повторяется. По мнению В. Иконникова, обратить внимание следует лишь на некоторые детали. Например, на индивидуальные рекомендации эвакуации при пожаре для каждой отдельной квартиры и средства пожаротушения.  

Еще один обязательный раздел для паспорта жилого помещения - перечень федеральных и местных законодательных актов, которыми следует руководствоваться владельцу квартиры или квартиросъемщику. Наконец, в паспорте отражаются сведения об инвесторе, проектной и строительной организациях изготовителе паспорта.

«Вот в такой форме паспортизация жилья утверждена и действует в Москве. К этому надо готовиться и нам в Новосибирской бласти. Главные шаги здесь, разумеется – за администрацией Новосибирской области и органом местного самоуправления Новосибирска, которые должны принять соответствующие распорядительные документы и реализовать необходимее организационные изменения», - сделал вывод Вячеслав Степанович и предложил приступить к обсуждению.

Ученый секретарь СО РААСН, Заслуженный архитектор России Владимир Пивкин сразу же расширил тему, задавшись вопросом о том, как именно паспортизацию квартир можно было бы использовать риэлтерам. Для риэлтеров, уверен Владимир Матвеевич, важно получить некий систематизированный, аргументированный документ, который бы позволил достаточно точно определять стоимость квартиры еще на стадии ее строительства. «Сейчас, к примеру, в Новосибирске существует некое зонирование территорий, которое основывается больше на субъективных факторах, нежели на научной основе. Мне представляется, что для нас важно получить какой-то инструмент для объективной оценки строящегося или приобретаемого на вторичном рынке жилья – с учетом позиции Всемирной организации здравоохранения. Специалисты этой организации считают, что жилище в общепринятом понятии – это не отдельная обособленная ячейка (квартира или жилой дом), а некий комплекс, включающий влияние градостроительной среды», - сказал В. Пивкин.

Исходя из позиции В. Пивкина, при паспортизации жилья следует учитывать такие факторы, как наличие социальной инфраструктуры, обеспеченность придомовой территорией, санитарно-экологическая обстановка  в районе расположения конкретного дома и квартиры (загрязненность воздуха, уровень шума, электромагнитных полей и т. п.),  состояние внутренней среды (речь идет, в частности, об экологической чистоте материалов, используемых при отделке помещений). По каждому из параметров существуют критерии оценки. Их можно, с учетом весомости в интегральном качестве, свести воедино методом квалиметрии. По мнению В. Пивкина, было бы полезно разработать соответствующую компьютерную программу.

Светлана Суворова, руководитель Городского Центра ТСЖ Новосибирска, напомнила, что новое жилищное законодательство возложило на собственника много новых прав и обязанностей, связанных с эксплуатацией находящегося в собственности жилья. В частности, именно на собственнике сегодня лежит обязанность грамотной эксплуатации общего имущества. Кроме того, с 1 июля 2007 года застройщики обязаны предоставлять товариществам собственников жилья либо первому обратившемуся собственнику и муниципальному архиву инструкцию по эксплуатации объекта недвижимости. Это, подчеркнула Светлана Павловна, касается общего имущества. Действия же, связанные с индивидуальными квартирами, регламентируются «долевым» законодательством, известным 214-м законом.  Комментарии к данному закону распространяют действие закона о защите прав потребителей на отношения, возникающие между потребителем – участником долевого строительства и застройщиком при передаче прав требования на еще не существующее жилое помещение. Прежде чем принять квартиру, инвестор  подписывает акт приемки. И только после того, как приняты все квартиры, подписывается акт приемки всего дома в целом.  

«Такая практика существует, и поэтому инструкцию по пользованию квартирой, паспорт квартиры целесообразно передавать покупателю жилья как раз в момент подписания акта приемки, - сказала С. Суворова. - Пока что собственники, если судить по документам, получают во владение вообще непонятно какой объект». В результате собственник, согласно свежим постановлениям правительства России, имеет довольно широкий спектр обязанностей по эксплуатации «индивидуальных» и «общедолевых» квадратных метров, однако инструментом для выполнения этих обязанностей он не располагает. «Паспорт, инструкция по эксплуатации квартиры, в обязательном порядке передаваемые застройщиком собственнику,  могли бы восполнить этот пробел» - отметила С. Суворова. 

Иную позицию занял Василий Белан, директор АНО «Новосибсертификация».

«Я думаю, эта тема была актуальна, возможно, года три назад – сказал Василий Иванович. – Сегодня, как вы знаете, каждый инвестор при инвестировании строительства квартиры регистрирует договор в учреждении юстиции (ныне – Федеральной регистрационной службе), и ему предоставляется практически полный пакет документов, без которых договор не зарегистрируют. Там и конструктивные особенности здания есть, и инсоляция, и пояснительная записка, там всё записано и зафиксировано, придумывать ничего не надо. Уже сейчас мы делаем энергетический паспорт квартиры, где все показатели – и  конструктивные особенности, и оконные проемы, и так далее. При сдаче дома паспорт необходимым образом корректируется».

Признав, что «пока что слабо проработаны вопросы эксплуатации квартир», В. Белан призвал к конкретным действиям: «Инвестор, когда заключает договор – пусть впишет необходимые строчки! Заплатит немного больше, и застройщик сделает ему такой паспорт. Вы скажете: а кто же проверит соответствие параметров и характеристик квартиры заявленным в паспорте? Это должна сделать сторонняя организация, которая проведет экспертизу и выдаст заключение. Мы этим фактически уже занимаемся.

Частный инвестор обращается к нам, чтобы проверить объективно, не нарушена ли, например, теплоизоляция его жилища. Мы проверяем и выдаем заключение. С ним инвестор может идти к застройщику, требуя, чтобы тот устранил брак, либо, если застройщик упорствует, - в суд. Одним словом, я вообще не вижу тут проблемы! База уже создана – это закон об участии в долевом строительстве. Да, конечно, некоторые моменты нуждаются в совершенствовании и систематизации, но всё вполне решаемо».

Светлана Суворова заметила, что правильнее было бы делать паспорт за счет застройщика (хотя понятно, что всё равно эти затраты вольются в стоимость квадратного метра – ред.)

Осторожное мнение высказала представительница «Ростехинвентаризации» (в прошлом – БТИ): «Инструкция к квартире – очень хорошая идея. Но в жизни все не так просто. По нашим данным, около 30 процентов квартир претерпевают заметные изменения после приобретения в собственность, вплоть до радикальных перепланировок и реконструкций.

Ограничения накладываются фактически только по сохранению несущих конструкций. При необходимости любую перепланировку можно утвердить через суд – достаточно лишь предоставить документы о том, что при работах не была нарушена целостность несущих конструкций и наружных капитальных стен. Поэтому говорить о том, что после сдачи в эксплуатацию квартиры она будет продолжать соответствовать своему паспорту, довольно проблематично. Все изменится, скорее всего. К тому же не думаю, что паспорт захотят иметь все собственники.  

По поводу правил эксплуатации жилфонда напомню, что существуют утвержденные «Правила эксплуатации жилищного фонда», где все подробно прописано. Это большой документ, есть ли смысл переписывать его положения?  И вообще, на мой взгляд, мы поторопились передавать управление жильем в руки собственников и квартиросъемщиков. Это очень непростое дело. Кроме того, на мой взгляд, вряд ли все собственники жилья и квартиросъемщики будут заниматься приведением в соответствие всех параметров и характеристик квартиры – очень сложное и многотрудное это дело».

После небольшого обсуждения участники круглого стола приняли решение:

- рекомендовать администрации Новосибирской области выпустить закон о проведении паспортизации жилья для нового строительства;

- разработать и утвердить методические документы по проведению паспортизации жилья;

- утвердить организацию, уполномоченную проводить паспортизацию жилья.

Подготовил Александр Русинов.
Материал любезно предоставлен редакцией газеты «Строительные ведомости»